Encadrement des loyers : PAP conteste les chiffres de Que Choisir et replace la crise du logement sur le terrain de l'offre.

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L’encadrement des loyers a ceci de particulier qu’il donne toujours l’impression d’une mesure simple appliquée à un problème qui ne l’est pas. Un plafond, une règle, un dépassement, une sanction éventuelle : la mécanique paraît limpide. Mais le logement, comme souvent les biens essentiels, se joue assez mal des instruments trop rectilignes. Il relève à la fois de la démographie, du foncier, du crédit, de la fiscalité, de l’urbanisme, du temps long des constructions et, plus prosaïquement, de cette vieille loi économique que l’on redécouvre à chaque crise : quand la demande se concentre et que l’offre ne suit pas, les prix finissent toujours par raconter la même histoire.

C’est précisément ce que PAP, Particulier à Particulier, entend rappeler après la publication, le 7 juillet, d’une étude de Que Choisir Ensemble, l’ancienne UFC-Que Choisir, affirmant que 95 % des annonces de studios observées dans six grandes villes - Paris, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon et Montpellier - dépasseraient les plafonds de loyers autorisés, avec un excédent moyen de 234 euros. Le chiffre est spectaculaire. Peut-être trop, répond en substance PAP, qui publie à son tour ses propres données, tirées de l’analyse de 7 255 annonces publiées sur sa plateforme depuis le 6 mai 2026. Selon PAP, le dépassement des plafonds toucherait 41 % des annonces situées dans les zones concernées par l’encadrement, pour un montant moyen de 160 euros. Le phénomène existe donc bel et bien. PAP ne le nie pas.

Mais il serait d’une ampleur très inférieure à celle avancée par Que Choisir Ensemble. L’écart est considérable et il renvoie à une question de méthode. Une photographie des annonces en ligne à un instant donné risque, selon PAP, de surreprésenter les logements les plus chers, donc ceux qui restent plus longtemps visibles. À l’inverse, les biens proposés en dessous des plafonds disparaîtraient beaucoup plus vite du marché, parfois avant même d’avoir été intégrés dans l’observation statistique. Le marché locatif tendu a ceci d’impitoyable qu’il ne laisse pas de traces très longues : les bons prix s’évaporent.

L’argument mérite examen, car il touche à un point classique de l’analyse économique : l’échantillon visible n’est pas toujours l’échantillon réel. On pourrait presque y voir une version immobilière du biais du survivant. Ce que l’on observe encore en ligne n’est pas nécessairement ce qui s’est loué. C’est ce qui n’a pas encore trouvé preneur, ou ce qui demeure plus difficile à absorber par le marché. Dans une ville où un studio correctement placé peut susciter plusieurs centaines de candidatures, regarder les annonces encore actives revient parfois à étudier les chaises restées vides après le bal. Le point le plus intéressant de la réponse de PAP concerne toutefois les petites surfaces. Là, l’opérateur reconnaît que le dépassement est plus fréquent. D’après ses chiffres, 63 % des studios de moins de 20 mètres carrés dépasseraient le plafond, contre 31 % seulement pour les studios plus grands. Ce différentiel n’est pas anodin. Il suggère que le dispositif d’encadrement, bâti sur un prix au mètre carré, s’accorde mal avec la structure économique réelle du logement.

Un appartement n’est pas une simple multiplication de mètres carrés. Il comporte des coûts fixes : une salle d’eau, une cuisine, des arrivées d’eau, des évacuations, des compteurs, des équipements, des contraintes techniques. Ces coûts existent dans un 14 mètres carrés comme dans un 28 mètres carrés. Or le plafond, lui, raisonne de façon linéaire. À quartier égal et catégorie égale, un logement deux fois plus grand bénéficie mécaniquement d’un plafond deux fois plus élevé. Le marché, lui, ne fonctionne pas ainsi. Un petit logement coûte plus cher au mètre carré précisément parce que certains coûts incompressibles s’y répartissent sur une surface plus faible.

C’est une évidence pour tout promoteur, tout propriétaire bailleur, tout investisseur immobilier ; elle semble moins bien captée par la règle administrative. On retrouve ici une tension ancienne entre prix administré et prix de marché. Le premier cherche la justice par la norme ; le second traduit, parfois brutalement, la rareté. La difficulté, en matière de logement, tient au fait que la rareté n’est pas seulement financière. Elle est géographique. Il ne manque pas des logements partout en France de la même manière. Il manque des logements là où se concentrent les emplois qualifiés, les universités, les transports, les hôpitaux, les bassins de vie attractifs. Le prix du studio parisien, lyonnais ou bordelais ne dit pas seulement quelque chose du propriétaire qui le loue ; il dit quelque chose de l’aménagement du territoire, de la centralisation économique, de la lenteur des permis, de la fiscalité du foncier, de la transformation des usages et du renchérissement du crédit.