Rénover son logement n'est plus seulement une question de confort : c'est devenu un choix patrimonial.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

François de Chavagnac : « Reporter des travaux, ce n’est jamais neutre »

Dans un marché immobilier devenu plus exigeant, les logements mal entretenus ne passent plus entre les mailles du filet. Les acheteurs regardent l’état général du bien, le coût des travaux à prévoir, le diagnostic de performance énergétique, mais aussi le temps et les risques que représente une rénovation. Résultat : un logement laissé en l’état se vend souvent moins vite, et surtout moins cher. C’est le constat dressé par illiCO travaux, spécialiste de l’accompagnement en rénovation et extension, qui s’appuie sur plus de 25 ans d’expérience et plus de 60 000 projets réalisés. La conclusion est simple : rénover coûte, bien sûr, mais ne pas rénover peut coûter davantage encore.

« Reporter des travaux, ce n’est jamais neutre. Chaque année sans travaux, c’est de l’énergie gaspillée, de la valeur qui s’érode et un chantier qui grossit », résume François de Chavagnac, directeur Grands Comptes chez illiCO travaux. Cette phrase dit bien l’enjeu. Dans l’esprit de nombreux propriétaires, les travaux peuvent attendre. On repousse une isolation, une salle de bain vieillissante, des peintures défraîchies, une toiture à surveiller, un point d’humidité. Mais dans un bâtiment, le temps ne suspend rien. Il aggrave souvent les désordres. Ce qui n’était qu’un simple défaut devient parfois un chantier lourd. François de Chavagnac insiste sur cette mécanique d’accumulation : « La règle est simple : plus on attend, plus la facture sera lourde. Un point d’humidité non traité aujourd’hui, c’est une reprise de charpente dans cinq ans. Les particuliers ont tendance à sous-estimer la vitesse à laquelle un bâtiment se dégrade quand il n’est pas entretenu. »

La rénovation doit donc être regardée autrement. Elle n’est plus seulement une dépense de confort ou d’embellissement. Elle devient une décision patrimoniale. Car le marché a changé. Les acheteurs veulent des biens prêts à vivre, ou au moins des logements où les travaux restent maîtrisables. Face à un bien mal isolé ou mal entretenu, ils ne raisonnent plus seulement en impression générale. Ils chiffrent. Ils négocient. Ils retranchent le coût des travaux du prix proposé. Le DPE, en particulier, est devenu un élément central de la discussion. Les logements les mieux classés bénéficient d’une prime, tandis que les passoires thermiques subissent une décote. Selon les données citées par illiCO travaux, les appartements classés A se vendent en moyenne 16 % plus cher que ceux classés D. À l’inverse, les appartements classés G subissent une décote moyenne de 12 %, et les maisons classées G peuvent voir leur valeur pénalisée de 25 %.

Pour Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, « le DPE n’est plus une formalité administrative, c’est devenu un vrai argument de négociation ». Un acheteur, face à une passoire thermique, ne demande plus seulement un geste commercial. Il estime le coût de la rénovation, parfois avec un professionnel, et le retire du prix. Tous les travaux n’ont cependant pas le même impact sur la valeur d’un bien. Le rafraîchissement intérieur reste souvent le levier le plus accessible. Peintures, sols, cuisine, salle de bain : ces interventions peuvent transformer la perception d’un logement. Pour un appartement de 60 m², un budget de 15 000 à 20 000 euros peut, dans un marché tendu, générer une plus-value de 30 000 à 40 000 euros. L’effet est immédiat : un logement propre, lumineux, cohérent, se visite mieux et se négocie moins.

L’aménagement des combles constitue un autre levier puissant. Dès lors qu’il est techniquement possible, il permet de créer de la surface habitable. Or, dans beaucoup de régions, le mètre carré créé vaut davantage que le coût de l’aménagement. Pour 30 m² de combles transformés en espace de vie, l’investissement peut atteindre 25 000 à 40 000 euros, mais la valeur créée peut grimper beaucoup plus haut dans les zones où la demande est forte. La transformation d’un garage en chambre, en bureau ou en pièce supplémentaire peut également changer la catégorie d’un bien. Une maison qui passe d’un T3 à un T4 ne s’adresse plus exactement au même marché. Mais illiCO travaux rappelle qu’il faut raisonner localement : supprimer une place de stationnement peut être pénalisant dans certains secteurs. La bonne décision dépend donc du quartier, du type de clientèle et de la concurrence directe.