Encadrement des loyers : le vrai sujet reste la pénurie de logements à louer.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Éric Allouche, ERA Immobilier : « C’est en augmentant le nombre de logements disponibles que nous parviendrons à détendre le marché »  

À quelques mois de la fin de l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans 70 villes françaises, le débat revient naturellement sur la table : faut-il prolonger le dispositif, le modifier, le généraliser, ou au contraire en limiter la portée ? Mais pour Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, cette discussion ne doit pas masquer l’essentiel. Le problème central du logement en France n’est pas seulement celui du niveau des loyers. C’est d’abord celui du manque de biens disponibles. Le rapport remis le 26 mai par les économistes Chapelle et Fack apporte un éclairage utile sur les effets de l’encadrement des loyers. Il montre que le dispositif a bien contribué à modérer certains loyers dans les territoires concernés. Mais il souligne aussi que ses bénéfices restent inégalement répartis et qu’ils ne profitent pas toujours en priorité aux ménages les plus modestes. Autre point sensible : la baisse des loyers peut aussi entraîner une diminution des revenus fonciers imposables, donc un coût fiscal pour les finances publiques.  

Quelques jours plus tard, devant l’Assemblée nationale, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a indiqué qu’il ne souhaitait pas généraliser l’encadrement des loyers à l’ensemble du territoire. Il a toutefois reconnu la nécessité de laisser les collectivités poursuivre certaines expérimentations lorsqu’elles le jugent utile. Le débat politique reste donc ouvert. Mais, pour ERA Immobilier, il doit être replacé dans un cadre plus large : celui de la crise de l’offre locative. « Depuis plusieurs années, nous assistons à une accumulation de contraintes qui fragilise l’équation économique des bailleurs », analyse Éric Allouche. Le directeur exécutif du réseau ERA Immobilier pointe ici une réalité connue des professionnels du secteur : la hausse des coûts de construction, les obligations de rénovation énergétique, le durcissement réglementaire, la disparition du dispositif Pinel et l’incertitude fiscale ont fini par décourager une partie des investisseurs privés.  

Or ces investisseurs jouent un rôle déterminant. Les bailleurs privés représentent près des trois quarts de l’offre locative en France. Lorsque certains d’entre eux renoncent à acheter, reportent leurs travaux ou retirent un bien du marché, la tension s’aggrave immédiatement. C’est particulièrement visible dans les grandes métropoles, les zones littorales attractives et les villes universitaires, où la demande continue de progresser. « Beaucoup ont le sentiment que l’on exige davantage d’eux tout en réduisant leur visibilité », poursuit Éric Allouche. « Lorsqu’un investisseur doute de la rentabilité ou de la stabilité de son projet, il préfère souvent renoncer. » Derrière cette phrase, il y a un mécanisme simple : un logement qui ne se loue plus, ou qui n’est pas acheté pour être loué, disparaît de l’offre disponible. Et moins il y a d’offre, plus les candidats locataires se retrouvent en concurrence.  

Cette situation devient particulièrement préoccupante à l’approche de la rentrée. Chaque année, des centaines de milliers d’étudiants cherchent un logement, souvent dans les mêmes villes, au même moment. Dans les marchés les plus tendus, les loyers élevés ne sont qu’un symptôme. Le mal est plus profond : il n’y a tout simplement pas assez de logements disponibles au bon endroit, au bon prix et dans un état compatible avec les nouvelles normes. Pour ERA Immobilier, l’une des réponses les plus rapides consisterait à remettre sur le marché une partie des logements vacants. Plusieurs millions de biens sont aujourd’hui inoccupés ou insuffisamment mobilisés en France. Tous ne peuvent pas être reloués immédiatement, car certains sont dégradés, mal situés ou concernés par des situations successorales complexes. Mais une partie de ce parc pourrait revenir dans le circuit locatif avec des incitations adaptées.  

« Nous disposons d’un gisement important de logements qui pourraient être remis rapidement sur le marché », estime Éric Allouche. Il propose notamment une mesure fiscale temporaire : exonérer, pendant une période donnée, les revenus locatifs issus de biens durablement vacants remis en location. L’objectif serait d’envoyer un signal clair aux propriétaires hésitants : remettre un logement sur le marché doit redevenir simple, lisible et financièrement intéressant.