Mihai Gavriloiu : « Le marché ne sanctionne pas le risque réglementaire, il l'instrumentalise »

IMMOBILIER

On croyait que la réglementation allait mécaniquement précipiter la décote des passoires thermiques. C’était l’hypothèse simple, presque trop simple : plus l’État resserre l’étau sur les logements classés F et G, plus le marché les pénalise. Or le premier trimestre 2026 raconte une histoire plus subtile, et plus dérangeante. Selon la 11e édition de La Vigie de GoFlint, qui analyse 1 137 558 biens dans 96 départements, les biens énergivores ne s’effondrent pas. Ils se stabilisent, et progressent même de 1 à 2 % à Lyon, Toulouse ou Marseille. À l’inverse, les logements les mieux classés, A et B, reculent de 1,1 % en moyenne.

Ce paradoxe mérite d’être regardé de près, car il dit beaucoup de l’état réel du marché immobilier français. En apparence, les prix sont presque immobiles : −0,06 % au premier trimestre 2026 pour les appartements dans les 40 plus grandes villes françaises. Une statistique qui pourrait faire croire à un marché suspendu, apathique, assagi après deux années de taux élevés. Mais derrière cette moyenne, le paysage se fracture. GoFlint observe que 65 % des grandes villes ont vu leurs prix évoluer de plus de 0,5 % sur le trimestre. Autrement dit, la France immobilière ne stagne pas : elle se recompose.

Montreuil et Nancy progressent de 2 %, Caen de 1,7 %. À l’autre bout du tableau, Grenoble et Amiens reculent de 1,3 %, Angers de 1,2 %. Les marchés méditerranéens résistent, portés par la pression de la demande : Marseille gagne 1,3 %, Aix-en-Provence 0,7 %, Nice 0,5 %. Les métropoles régionales consolident, les villes du Grand Est se redressent, tandis que certaines anciennes locomotives, comme Bordeaux ou Rennes, restent sous pression. Paris, lui, avance à peine, avec +0,3 %, dans cette étrange immobilité qui n’est jamais tout à fait de l’immobilisme.

Le cœur du sujet est ailleurs : dans le rapport entre prix immobilier et performance énergétique. La théorie voulait que les logements F et G soient durablement disqualifiés par la contrainte réglementaire, l’interdiction progressive de location, le coût des travaux et la montée en puissance de la valeur verte. Mais le marché, comme souvent, a absorbé le choc à sa manière. Mihai Gavriloiu, cofondateur et CEO de GoFlint, résume cette inversion avec une formule qui vaut diagnostic : « Sur le papier, la pression réglementaire devrait accélérer la décote des passoires thermiques. Au T1-2026, c’est l’inverse : les A-B reculent de 1,1 % au m² et les F-G se stabilisent ; à Toulouse, Lyon ou Marseille, elles gagnent 1 à 2 %. » Son explication tient d’abord à un changement technique, mais aux effets patrimoniaux considérables : la réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026.

En abaissant le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, cette réforme aurait sorti environ 850 000 logements du statut de passoire thermique, sans travaux. Pas une façade isolée, pas une chaudière remplacée, pas une fenêtre changée. Simplement une modification de calcul. Dans un marché où les étiquettes énergétiques deviennent un signal de prix, ce reclassement massif a mécaniquement dilué la rareté des biens performants. Les A et B ne sont plus seuls à porter la promesse d’un logement acceptable dans la France post-carbone. C’est là que la phrase de Mihai Gavriloiu prend tout son sens : « Le marché ne sanctionne pas le risque réglementaire : il l’instrumentalise. » L’acheteur averti ne se contente plus de fuir les F et G. Il les arbitre. Il compare la décote, le coût des travaux, les aides disponibles, la fiscalité, la tension locative et le potentiel de revalorisation. Ce qui relevait hier de la répulsion peut devenir une stratégie d’entrée sur le marché.

La décote reste pourtant massive. Hors Paris, l’écart moyen entre les biens F-G et les biens A-B atteint 33 % au premier trimestre 2026, contre 32,3 % au trimestre précédent. Sur les grands appartements, T5 et plus, elle peut monter à 41 %. Sur les maisons, jusqu’à 39 %. À Saint-Étienne, le prix moyen des passoires thermiques descend à 1 195 €/m², avec une décote de 43 %. C’est considérable. C’est aussi ce qui rend certains arbitrages possibles.