Les expatriés français arbitrent désormais la pierre au rendement.

IMMOBILIER

Le Baromètre 2026 d’Immoneos met en lumière une inflexion notable des stratégies d’investissement des non-résidents. Après les années de taux bas et la course aux grandes métropoles, les Français de l’étranger privilégient davantage les villes offrant des prix d’entrée plus accessibles et des rendements locatifs mieux défendus. Longtemps, l’investissement immobilier des Français établis à l’étranger a obéi à une logique patrimoniale assez classique : acheter en France, souvent dans une grande métropole, pour conserver un ancrage national, préparer un retour éventuel, transmettre un actif tangible ou simplement loger son épargne dans cette vieille valeur refuge qu’est la pierre. Mais le cycle immobilier a changé. La remontée des taux, le durcissement du crédit et la baisse de rentabilité dans certaines grandes villes obligent désormais les non-résidents à raisonner autrement.

C’est l’un des principaux enseignements du Baromètre 2026 de l’investissement immobilier des expatriés publié par Immoneos. La plateforme, qui revendique 50 000 membres actifs, s’appuie sur l’analyse des demandes de financement réalisées par sa communauté entre 2024 et 2025, sur une trentaine de grandes villes françaises. Elle entend ainsi éclairer un marché souvent évoqué, mais encore peu documenté : celui des près de trois millions de Français vivant à l’étranger et souhaitant investir dans l’immobilier en France.

Le moment est bien choisi. La première édition du baromètre, consacrée aux années 2020-2022, s’inscrivait encore dans l’univers ancien : taux historiquement bas, liquidité abondante, hausse rapide des prix dans les métropoles et croyance presque mécanique dans la valorisation du capital. La nouvelle édition intervient après le retournement amorcé en 2022, quand le coût du crédit est redevenu une variable décisive. Pour les non-résidents, cette mutation est encore plus sensible que pour les ménages installés en France : l’accès au financement est plus restrictif, les banques plus prudentes, les dossiers plus complexes, et les arbitrages doivent être plus rigoureux. Le changement le plus intéressant tient au basculement de priorité. Après une décennie dominée par la recherche de valorisation patrimoniale, les expatriés investisseurs semblent remettre le rendement locatif au centre de leur stratégie. Ce n’est pas un détail technique ; c’est un changement de culture. Dans l’ancien monde monétaire, on pouvait acheter cher à Bordeaux, Nantes, Lyon ou Paris en pariant sur la hausse future du prix. Dans le nouveau monde des taux plus élevés, l’actif doit payer. Il doit produire un revenu, couvrir autant que possible son coût de détention, et justifier son prix par sa capacité locative.

Le baromètre relève ainsi le recul de certaines grandes métropoles régionales, autrefois très recherchées. Nantes, longtemps plébiscitée, enregistre une chute notable dans les demandes de financement. Toulouse, Bordeaux et Lille connaissent également un repli. Dans ces villes, la hausse des prix a souvent été plus rapide que celle des loyers, réduisant mécaniquement les perspectives de rendement. Autrement dit, ces marchés restent patrimoniaux, mais ils deviennent plus difficiles à financer et moins évidents pour un investisseur à distance cherchant une équation locative solide. À l’inverse, les villes moyennes montent en puissance. Dijon progresse de 0,8 point, Le Mans de 0,4 point et Nancy de 0,2 point dans les choix d’investissement recensés par Immoneos. Ces marchés offrent un double avantage : des prix d’entrée plus accessibles et des rendements locatifs souvent supérieurs à ceux des grandes métropoles déjà très valorisées. Pour un expatrié qui doit convaincre une banque, limiter son apport mobilisé et sécuriser une gestion à distance, cette combinaison devient particulièrement attractive.

Ce retour du rendement ne signifie pas pour autant la disparition des grandes valeurs patrimoniales. Paris représente encore 14,8 % des demandes de financement, tandis que Lyon et Nice atteignent chacune 5,7 %. Ces villes conservent une fonction d’équilibre dans les portefeuilles. Paris reste Paris : marché mondial, actif de rareté, profondeur locative, prestige patrimonial. Lyon conserve son statut de grande métropole économique. Nice bénéficie d’une attractivité résidentielle et internationale particulière, portée par la Côte d’Azur et une demande locative diversifiée. Mais ces marchés se prêtent moins à une logique de rendement pur qu’à une logique de conservation et de sécurité patrimoniale.

Le phénomène décrit par Immoneos n’est donc pas une simple migration géographique. Il traduit une sophistication des arbitrages. L’investisseur non-résident, parce qu’il est loin, ne peut plus se contenter d’une intuition ou d’un attachement affectif à une ville. Il doit raisonner en coût global : prix d’achat, rendement brut, vacance locative, fiscalité, financement, gestion, travaux, liquidité à la revente. Cette rationalisation rapproche progressivement l’investissement résidentiel des méthodes de l’investissement professionnel, avec une attention plus forte au revenu net et au risque opérationnel. C’est là que le baromètre présente un intérêt particulier. Les études immobilières traditionnelles reposent souvent sur des prix, des volumes de transactions ou des intentions déclaratives. Immoneos, de son côté, exploite des demandes de financement réelles, donc des projets déjà entrés dans une phase concrète. Cette donnée n’est pas parfaite : elle reflète d’abord la communauté de la plateforme et les profils qui s’y adressent. Mais elle a le mérite de capter des comportements effectifs, ville par ville, sur un segment rarement isolé dans les statistiques publiques.