Le président de l'Adresse appelle à mieux expliquer le Plan Pluriannuel de Travaux, devenu obligatoire dans les copropriétés.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Brice Cardi : « Le marché doit apprendre à lire le PPT comme un actif, pas comme un passif. »

Depuis le 1er janvier 2025, le Plan Pluriannuel de Travaux s’applique à l’ensemble des copropriétés françaises de plus de quinze ans, à vocation totale ou partielle d’habitation. Après les immeubles de plus de 200 lots en 2023, puis ceux de 51 à 200 lots en 2024, toutes les copropriétés sont désormais concernées. L’objectif du législateur est clair : obliger les immeubles collectifs à anticiper leurs travaux sur dix ans, au lieu de les subir dans l’urgence. Mais sur le terrain, cette transparence nouvelle produit parfois l’effet inverse de celui recherché.

Brice Cardi, président du réseau l’Adresse, observe que le PPT inquiète encore de nombreux acheteurs. Dès qu’un document mentionne un ravalement, une toiture, un ascenseur ou une rénovation énergétique, certains acquéreurs y voient d’abord des charges futures, donc un motif de négociation. « Face aux montants des travaux indiqués dans le plan pluriannuel de travaux, même s’ils ne sont pas votés et donc sans certitude d’être réalisés dans les années à venir, certains acheteurs redoutent une hausse de leurs charges futures », explique-t-il. Le mécanisme est classique dans un marché encore fragile. L’acheteur tente de renégocier le prix à la baisse ; le vendeur refuse, estimant que les travaux ne sont pas encore décidés ; et la transaction peut se tendre, voire échouer. Brice Cardi évoque ainsi « des offres non acceptées ou des compromis parfois cassés avant la fin du délai de rétractation ». Le PPT devient alors, à tort, un facteur de défiance.

Pourtant, l’esprit du dispositif est très différent. Le Plan Pluriannuel de Travaux ne condamne pas une copropriété, il la documente. Il dresse l’état du bâtiment, évalue les besoins sur dix ans, hiérarchise les travaux selon leur urgence et leur utilité, puis donne aux copropriétaires une base de décision. « Le PPT n’est pas une condamnation, c’est un outil de pilotage », insiste Brice Cardi. « Il donne aux copropriétaires et aux acheteurs une vision claire de l’état du bâtiment et des investissements à prévoir sur dix ans. C’est une avancée majeure pour la transparence du marché immobilier et l’entretien des copropriétés. »

Cette évolution est d’autant plus importante que le parc français de copropriétés vieillit. La France compte plus de 870 000 immeubles en copropriété, soit environ 13 millions de logements et près d’un tiers du parc résidentiel national. Les deux tiers de ces immeubles ont été construits avant 1970. Autrement dit, une grande partie du parc a été bâtie avant les normes actuelles de performance énergétique, d’isolation, de confort et parfois de sécurité. Le sujet n’est donc pas marginal : il engage la valeur patrimoniale d’une part considérable du logement français. Le PPT peut recenser des travaux très variés. Certains sont architecturaux : ravalement de façade, toiture, balcons, ascenseurs, cages d’escalier, étanchéité ou sécurité incendie. D’autres sont énergétiques : isolation des combles ou des murs, ventilation, chauffage collectif, voire panneaux solaires. Chaque poste est accompagné d’une estimation budgétaire et d’un calendrier indicatif. Mais ce point est essentiel : tous les travaux mentionnés ne sont pas automatiquement votés, ni immédiatement exigibles.

Julien Tourtois, président du syndic Pro.Gestion - l’Adresse, le rappelle : « Ce n’est pas une obligation de réaliser les travaux listés. C’est une photographie de l’état du bâtiment à un instant T et une vision à dix ans. » Pour les copropriétaires, cette visibilité permet d’anticiper les appels de fonds, d’alimenter le fonds de travaux obligatoire et d’éviter les décisions précipitées. Pour les acheteurs, elle devrait permettre de mieux apprécier le vrai coût futur de la détention d’un bien. Le problème vient donc moins du PPT que de sa lecture. Dans l’ancien, une partie du risque technique était souvent invisible au moment de l’achat. Les mauvaises surprises apparaissaient plus tard, lors d’une assemblée générale ou d’un appel de fonds. Désormais, ce risque est exposé avant la vente. Il devient lisible, donc négociable. Cette transparence peut déstabiliser, mais elle assainit le marché.