Immobilier de santé : l'Europe retrouve l'appétit des investisseurs.

IMMOBILIER

Après trois années de repli, l’immobilier de santé européen a clairement changé de ton en 2025. Le dernier panorama de Cushman & Wakefield, consacré pour la huitième année consécutive au secteur des maisons de retraite et de l’immobilier de santé en Europe, décrit un marché en phase de réouverture, plus fluide, plus sélectif aussi, mais de nouveau orienté vers la croissance. Pour les investisseurs, le signal est important : la parenthèse de contraction ouverte avec le choc des taux semble bel et bien se refermer.

Les chiffres avancés par Cushman & Wakefield sont éloquents. En Europe, les volumes investis ont atteint 16,1 milliards d’euros en 2025, dont 11,8 milliards pour le seul Royaume-Uni, qui concentre à lui seul près de 75 % de l’activité continentale. Hors Royaume-Uni, la reprise est néanmoins bien réelle : les volumes ont presque doublé par rapport à 2024, notamment grâce au net rebond observé dans les pays nordiques. Même en excluant à la fois le Royaume-Uni et les marchés nordiques, l’Europe continentale enregistre encore une progression de l’ordre de 20 %, ce qui traduit une amélioration plus diffuse, mais solide.

Le mouvement est d’autant plus notable qu’il intervient après une longue phase de digestion. “Après avoir atteint un point haut en 2021, le marché a connu un net retournement dès 2022, traduisant un changement de cycle accentué par la remontée des taux d’intérêt. En 2025, la reprise s’est confirmée”, souligne Jérôme Salomon, MRICS, Partner Valuation & Advisory Hospitality & Healthcare chez Cushman & Wakefield. Selon lui, la stabilisation des taux de rendement prime, combinée à l’amélioration des fondamentaux d’exploitation et à des conditions de financement moins tendues, a permis de recréer un terrain plus lisible pour les investisseurs. Cette normalisation se lit dans les niveaux de rendement. D’après Cushman & Wakefield, les taux prime se sont globalement stabilisés autour de 5 % dans les marchés les plus matures, avec même des premiers signes de compression en Suède et aux Pays-Bas. L’Europe du Sud reste plus généreuse, avec des rendements proches de 5,75 %, reflet d’un couple risque-rendement encore plus attractif pour certains investisseurs en quête de prime supplémentaire.

Mais la reprise ne tient pas seulement à la technique financière. Elle s’appuie aussi sur une amélioration opérationnelle. En 2025, les taux d’occupation ont progressé dans la plupart des pays européens, et les exploitants ont retrouvé des marges plus maîtrisées. C’est un point clé, car dans cette classe d’actifs, la qualité du sous-jacent immobilier ne suffit jamais : la soutenabilité locative des opérateurs reste centrale. Là encore, Cushman & Wakefield insiste sur le retour d’une plus grande stabilité dans l’exploitation.

Le rapport met aussi en avant une autre tendance lourde : la concentration du marché. La fusion annoncée entre Cofinimmo et Aedifica, ou encore le partenariat stratégique entre Farallon Capital, TwentyTwo Real Estate et Emeis, illustrent un secteur où la taille, l’accès au capital et la capacité de structuration deviennent des avantages décisifs. “La consolidation des principaux opérateurs est restée une caractéristique déterminante du marché : les acteurs les plus robustes ont renforcé leurs positions, alors que les plus fragiles se sont progressivement retirés”, observe Jérôme Salomon. Dans le même temps, cette recomposition nourrit une progression des opérations de sale-and-leaseback, utilisées par certains groupes pour accélérer leur désendettement.

Pour 2026, le ton reste franchement constructif. Cushman & Wakefield anticipe un nouvel afflux de capitaux institutionnels, aussi bien sur des stratégies core que value add, avec une hausse attendue des flux en fonds propres comme en dette. Les maisons de retraite devraient demeurer au centre de cet intérêt. Le marché bénéficie d’un cocktail rare : un déficit structurel d’offre, une demande portée par le vieillissement démographique, des revenus locatifs relativement stables et des cash-flows jugés résilients. Autant d’arguments qui renforcent son statut de valeur défensive dans un environnement géopolitique toujours instable.