Crédit immobilier : les premiers blocages réapparaissent sous l'effet du taux d'usure.

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Le signal est encore limité, mais il est suffisamment net pour réveiller un vieux sujet du marché immobilier. Selon Vousfinancer, qui avait alerté dès la fin mars lors de la publication des nouveaux seuils pour le deuxième trimestre, certains dossiers de crédit sont déjà bloqués depuis le début d’avril. En cause, un décalage de plus en plus visible entre des taux de crédit repartis à la hausse et des taux d’usure en baisse sur les durées de moins de 20 ans. Le mécanisme est connu, mais il redevient concret.

Comme le rappelle Vousfinancer, le taux d’usure correspond au taux maximum légal “tout compris” au-delà duquel une banque ne peut plus prêter. Ce n’est donc pas seulement le taux nominal qui compte, mais le TAEG, intégrant intérêts, assurance, frais de dossier, frais de courtage et coût de garantie. Dans un environnement de remontée des barèmes bancaires, ce calcul redevient un point de friction.

Le courtier observe ainsi que plusieurs banques ont relevé leurs taux en avril, en moyenne de 0,10 point, et parfois jusqu’à 0,30 point pour certains profils. Dans le même temps, les seuils d’usure ont reculé sur les prêts courts. Pour Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, “ce décalage entre des taux d’usure en baisse et des taux de crédit en hausse crée un effet ciseau qui entraîne le blocage de certains dossiers de prêts”. Elle ajoute que la méthode de calcul actuelle “entraîne un écart de minimum 3 mois entre les taux moyens retenus pour déterminer l’usure et les conditions de taux actuelles”.

Les cas remontés par Vousfinancer illustrent bien cette mécanique. Il ne s’agit pas d’emprunteurs fragiles au sens classique du terme, mais souvent de ménages dotés d’un fort apport, de revenus élevés et d’un faible taux d’endettement. Ce qui bloque, ce n’est pas la qualité intrinsèque du dossier, mais le poids de l’assurance et des frais dans le TAEG, particulièrement sur des durées courtes. Un couple de 51 et 56 ans, avec 70 % d’apport et seulement 13 % d’endettement, s’est ainsi vu refuser un prêt sur 10 ans, le TAEG atteignant 4,6 %, au-dessus du seuil applicable. Le dossier n’a pu être sauvé qu’en allongeant la durée à 20 ans. C’est précisément là que se dessine la nouvelle zone de tension.

D’après Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, “certains dossiers bloquent principalement pour deux raisons” : d’une part, le coût de l’assurance emprunteur pour les profils seniors ou présentant un risque de santé ; d’autre part, le poids proportionnellement plus élevé des frais fixes sur les crédits courts. “Ce double effet pénalise particulièrement les emprunteurs âgés ou sur les durées les plus courtes”, résume-t-elle. En clair, un bon dossier patrimonial peut devenir inéligible pour une raison presque mécanique.

Pour l’heure, le phénomène reste ciblé, essentiellement sur les emprunteurs de plus de 60 ans et les financements de 10 à 15 ans. Mais Vousfinancer estime que le mouvement pourrait s’étendre d’ici à l’été si la remontée des taux de crédit se poursuit. C’est tout l’enjeu de la séquence actuelle : le problème n’est pas encore massif, mais il peut le devenir rapidement si la courbe des taux reste orientée à la hausse. Face à cela, les courtiers avancent plusieurs parades. Vousfinancer cite l’allongement de la durée, la mise en place d’une délégation d’assurance, la négociation des frais annexes ou encore l’ajustement de la structure du prêt.