L'immobilier européen cherche son second souffle et commence à le trouver.

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Quatre ans. C'est le temps qu'il aura fallu au marché immobilier européen pour digérer le choc des taux. Quatre ans de correction, une dépréciation moyenne des valeurs de l'ordre de 25 % sur le continent, des transactions en berne et des investisseurs qui regardaient passer les trains en se demandant quand le signal changerait. Ce signal, Catella Immobilier estime qu'il est en train de changer. Pas d'un coup, pas pour tout le monde, pas partout. Mais il change.

L'étude annuelle House View que publie le gestionnaire européen pour 2026 dessine une reprise que l'on qualifiera volontiers d'honnête, c'est-à-dire ni triomphale ni complaisante. Les valeurs prime ont rebondi d'environ 6 % depuis fin 2023. La détente progressive des taux améliore mécaniquement les conditions de financement. Mais la liquidité reste contrainte, et la sélectivité des actifs n'a jamais été aussi déterminante. On est loin du temps béni où il suffisait d'acheter n'importe quoi dans n'importe quelle ville pour enregistrer de la plus-value. Ce temps-là est révolu, et Catella ne prend pas la peine de feindre de le regretter.

Le cœur du propos porte sur le logement. Le déficit européen est estimé à quatre millions d'unités abordables d'ici 2030, tandis que les loyers ont progressé en moyenne de 6 % par an sur cinq ans. Ces chiffres ne sont pas des projections abstraites : ils se traduisent, quartier par quartier, en tensions sociales réelles et en opportunités d'investissement structurelles. En France, le logement intermédiaire - loyers plafonnés, classes moyennes ciblées, taux d'occupation frôlant les 100 % - s'impose comme la réponse la plus cohérente à cette double équation. Paul Cayla, président de Catella Residential, formule la chose avec la netteté qu'autorise l'évidence : c'est à la fois une réponse sociale et un pilier défensif pour l'investisseur. Rarement la vertu et l'intérêt auront aussi bien coïncidé.

L'étude pointe également ce qu'elle nomme l'effet « verrouillage » : les locataires ne bougent plus, les loyers des nouveaux baux augmentant deux fois plus vite que les anciens. Ce phénomène, bien connu des observateurs des marchés tendus, freine la mobilité résidentielle et donc la mobilité professionnelle. C'est, in fine, un problème de productivité économique autant qu'un problème de logement.

Sur les bureaux, le marché francilien illustre avec une clarté presque pédagogique la polarisation à l'œuvre : le Quartier Central des Affaires capte 45 % des investissements quand la vacance globale dépasse 6 % pour la première fois depuis 1997. Les loyers des surfaces neuves ou restructurées ont bondi de 35 % depuis 2020. Le message est sans ambiguïté : ce qui est bon est cher, ce qui est médiocre est invendable. Raphaël Amouretti, président de Catella Property, le dit sans détour : le marché français ne pardonne plus l'approximation.

Quant à la logistique, Catella y voit une fenêtre stratégique à ne pas laisser se refermer. L'e-commerce et la relocalisation industrielle soutiennent structurellement la demande. Les prix actuels, encore marqués par le cycle baissier, offrent des points d'entrée que la reprise viendra effacer. Ce qui ressort de cette lecture, au fond, c'est que l'immobilier européen retrouve une forme de lisibilité. Non la lisibilité facile des années de taux zéro, où tout montait et où la réflexion était un luxe inutile. Une lisibilité plus exigeante, fondée sur des fondamentaux réels : utilité sociale des actifs, solidité des revenus locatifs, qualité opérationnelle de la gestion. Pour les investisseurs patients et rigoureux, c'est précisément le type d'environnement où les meilleures décisions se prennent.