Avec le dispositif Jeanbrun, la carotte fiscale ne suffit plus : il faut penser en stratège patrimonial

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Julie Bachet : “Un investissement locatif réussi repose moins sur un avantage fiscal que sur la qualité du bien et la solidité du financement”

À écouter Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, le nouveau dispositif Jeanbrun change la philosophie même de l’investissement locatif. Nous ne sommes plus dans la mécanique, presque publicitaire, des anciens dispositifs de défiscalisation. Le schéma est plus technique, plus exigeant, mais aussi plus cohérent pour qui raisonne en propriétaire de long terme. Créé par la loi de finances 2026, ce mécanisme permet en effet d’amortir une partie importante de la valeur du bien, au lieu d’offrir une réduction d’impôt immédiate, et il s’inscrit dans le plan gouvernemental de relance du logement présenté en janvier. Julie Bachet résume bien cette rupture lorsqu’elle explique que « le dispositif Jeanbrun n’est pas un Pinel bis ».

Tout est là. Autrement dit, l’investisseur ne doit pas s’attendre à un avantage simple, lisible, presque automatique. Il entre dans une logique plus patrimoniale, fondée sur l’amortissement, les flux, la durée de détention et l’optimisation des revenus fonciers. Le dispositif vise surtout les contribuables déjà fiscalisés, capables de bâtir une stratégie dans le temps, plutôt que ceux qui cherchent une simple rustine fiscale. Cette lecture rejoint d’ailleurs les analyses publiées ces dernières semaines sur le nouveau “statut du bailleur privé”, qui le présentent comme un outil plus structurant mais aussi plus complexe que les anciens régimes.

Dans son analyse, Julie Bachet insiste aussi sur un point essentiel : l’avantage fiscal ne dispense jamais de choisir un bon actif. C’est sans doute la phrase la plus importante de son propos. Selon elle, « aujourd’hui, un investissement locatif réussi repose moins sur un avantage fiscal que sur la qualité du bien et la solidité du financement ».

Il faut comprendre ici que le cœur du sujet n’est pas seulement fiscal ; il est économique. Un mauvais emplacement, un bien énergivore ou un loyer artificiellement optimiste resteront de mauvaises affaires, même enveloppés dans un joli dispositif. À l’inverse, un logement bien situé, louable facilement et financé dans de bonnes conditions, peut conserver tout son intérêt patrimonial.

Sur le crédit, son discours est d’ailleurs moins alarmiste qu’on pourrait le croire. Les banques, explique-t-elle, continuent à financer l’investissement locatif, mais elles le font avec davantage de discernement. Le temps du financement quasi mécanique est passé. Désormais, la cohérence du patrimoine, la tenue du dossier, la capacité d’épargne, la performance énergétique du bien et la crédibilité du projet pèsent lourd dans la décision.