Un marché du bureau en pleine mutation.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Guillaume Pellegrin : “Le bureau n’est plus un actif figé, mais une variable d’ajustement stratégique”

Au Mipim, le fondateur de Newton Offices décrit un marché du bureau en pleine mue, où la flexibilité, les usages réels et les exigences RSE redessinent en profondeur les choix immobiliers des entreprises.

À écouter Guillaume Pellegrin, il ne faut pas se tromper de diagnostic. Oui, le marché du bureau traditionnel ralentit. Oui, les grands engagements immobiliers font davantage hésiter les entreprises. Mais non, cela ne signifie pas la fin du bureau. Pour le fondateur de Newton Offices, acteur français des bureaux opérés, ce qui se joue aujourd’hui est plus profond : une remise à plat des usages.

“Les entreprises ne quittent pas les bureaux, elles revoient en profondeur leur manière de les utiliser”, résume-t-il. La formule dit bien le basculement en cours. Le bureau, autrefois pensé comme un cadre fixe, dimensionné pour durer et absorber tous les besoins, devient un outil plus mobile, plus finement calibré, plus directement lié à la stratégie de l’entreprise. Dans un environnement économique moins lisible, les directions veulent garder de la souplesse, ajuster plus vite leurs surfaces, leurs coûts et leur organisation.

Cette évolution se lit d’ailleurs dans les chiffres du marché. Guillaume Pellegrin rappelle que la demande placée de bureaux en bail commercial a nettement reculé en 2025, signe d’un attentisme marqué face aux engagements longs. Dans le même temps, les formats flexibles ont mieux résisté. Pour lui, le message est clair : “La baisse de la demande placée ne signifie pas que les entreprises renoncent aux bureaux. Elle révèle un changement d’arbitrage.” Autrement dit, les sociétés continuent à ouvrir des antennes, à déménager, à se réorganiser, mais elles veulent des solutions capables d’évoluer rapidement avec leur activité.

Sur le terrain, ce glissement se traduit par des comportements très concrets. Les entreprises cherchent à réduire les surfaces durablement immobilisées, à éviter les mètres carrés dormants, à refuser les baux trop rigides. Elles ne veulent plus payer pour un usage théorique, mais pour un usage réel. C’est tout le sens de l’analyse défendue par Guillaume Pellegrin : le bureau n’est plus conçu pour le maximum d’occupation possible, mais pour l’intensité véritable des besoins.