Municipales en Île-de-France : "Sans maires bâtisseurs, l'Île-de-France va droit dans le mur".

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À un moins d’un mois des municipales, Olivier Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris, alerte sur une crise du logement qu’il juge désormais structurelle en Île-de-France. Dans cette tribune, il appelle les futurs exécutifs locaux à assumer un “devoir politique” de construction et à traiter simultanément l’offre, les prix, l’investissement et la fiscalité. L’enjeu, selon lui, dépasse la seule production de logements : il s’agit de restaurer une dynamique de marché capable d’absorber la demande et de redonner des marges de manœuvre aux ménages.

Le diagnostic posé est sévère. Les mises en chantier auraient reculé de 59 500 à 40 800 entre 2022 et 2025, alors que la région devrait produire 80 000 logements neufs par an pour répondre aux besoins, rappelle l’auteur en s’appuyant sur des données de la FFB Île-de-France. Pour lui, les maires élus en mars n’auront pas d’alternative : “ils vont devoir construire plus”, et surtout différemment, en mobilisant les gisements disponibles dans un territoire sous contrainte foncière.

Le premier levier avancé est celui de la “ville sur la ville”. Surélévations, utilisation de l’espace aérien (au-dessus du périphérique ou des voies ferrées), reconversion des friches : la tribune plaide pour une intensification ciblée, assumée comme réponse au manque de terrains. Elle encourage également les communes à regarder leur propre patrimoine : certains bâtiments ou terrains municipaux, jugés sous-occupés, pourraient être optimisés via des opérations portées par des promoteurs. L’auteur appelle à faire confiance à ces acteurs pour absorber la complexité technique, à condition de sécuriser et accélérer les processus.

La question environnementale, et notamment la mise en œuvre du ZAN (zéro artificialisation nette), est abordée sous l’angle de la faisabilité économique. Olivier Princivalle met en garde contre une interprétation trop stricte qui conduirait à “sacrifier” des projets à fort potentiel. Dans les hypercentres, l’exigence d’intégrer 30 % de pleine terre dans les opérations neuves pèserait, selon lui, sur l’équilibre financier des programmes. Il propose une approche compensatoire : toitures végétalisées, espaces verts “ailleurs dans la ville”, ou aménagements alternatifs permettant de concilier densification et objectifs environnementaux, à condition d’adopter une vision “objective et globale”.

Deuxième front : l’investissement et l’accession. L’auteur estime que la fin du dispositif Pinel a accéléré la sortie des investisseurs particuliers, au moment même où l’offre se contracte. Il juge que le “dispositif Jeanbrun” pourrait restaurer un peu de confiance, sans pour autant inverser la tendance francilienne. Dans ce contexte, il appelle à agir sur les prix et pointe une “injustice” : selon lui, les promoteurs seraient conduits à vendre moins cher aux bailleurs sociaux et à compenser en vendant plus cher aux particuliers, ce qui alimenterait mécaniquement la hausse des valeurs et, à terme, des loyers. Sa proposition est d’aligner les prix de vente aux bailleurs sociaux sur ceux pratiqués pour les autres acheteurs. Et si les bailleurs sociaux manquent de capacité financière, il évoque la possibilité de ventes d’une partie du parc à des locataires occupants.

Sur l’accession des ménages modestes, la tribune propose de faire évoluer le Bail Réel Solidaire (BRS). Le principe : conserver l’idée d’un foncier porté par un organisme, mais permettre au ménage d’acquérir progressivement la propriété du terrain via la redevance, sur une base évoquée de 2 % par an. L’auteur rebaptise cette piste “accession à la propriété solidaire” (APS) : en cas de revente, le prix intégrerait la quote-part de foncier acquise au fil du temps. Objectif affiché : rapprocher le mécanisme de l’aspiration française à la propriété et renforcer l’attractivité du dispositif.