Immobilier commercial et retail : Codata radiographie un marché résilient mais plus contrasté fin 2025.

IMMOBILIER

À l’approche des élections municipales de 2026, Codata (groupe Intescia) publie la 13ᵉ édition de son Codata Digest France. L’étude dresse un panorama de l’occupation commerciale en France à fin 2025, à partir d’un recensement de 4 000 sites représentant près de 300 000 emplacements. Objectif : objectiver les tendances de fond, identifier les formats les plus performants et localiser les zones où les opportunités de développement restent les plus visibles. Pour Arnaud Lesauvage, Chief Operating Officer IT Manager de Codata, cette édition « met en lumière des évolutions contrastées selon les territoires, les formats d’implantation et les catégories d’activités », à partir des données recensées.

Le taux de vacance global ressort à 11,6 % en 2025, contre 10,7 % en 2024, soit une progression de 0,9 point. Dans le même temps, certaines familles d’activités continuent de tirer l’occupation commerciale : la restauration et la beauté demeurent les principaux moteurs, tandis que la parfumerie-cosmétique et l’animalerie affichent une croissance soutenue. Côté formats, la restauration rapide, l’optique et le discount s’imposent comme des piliers du paysage commercial. Christophe Noel, délégué général de la FACT, souligne que les données Codata « objectivent la transformation à l’œuvre » et mettent en évidence une tendance persistante : la réduction de l’équipement de la personne au profit de la restauration et des univers beauté/santé, tout en révélant la complémentarité entre typologies de sites selon la composition de leur offre.

En 2025, les ouvertures nettes confirment l’accélération des activités à forte dimension expérientielle, avec des trajectoires différenciées selon les lieux d’implantation. Dans les zones commerciales, les loisirs se placent en tête avec +99 ouvertures nettes. Le segment Café–Hôtel–Restaurant progresse de +57, porté principalement par la restauration et des concepts hybrides. La parfumerie et la beauté affichent également une dynamique marquée, avec +72 nouvelles implantations. En pied d’immeuble, la dynamique est particulièrement forte sur les usages du quotidien et de proximité. Le Café–Hôtel–Restaurant enregistre +233 ouvertures nettes, et la parfumerie-beauté +135, portée par des concepts davantage orientés services et expérience client.

Dans les centres commerciaux (centres, outlets et lieux de passage), les loisirs (+91) et le Café–Hôtel–Restaurant (+83) constituent le cœur de la progression. L’alimentation (+21) et l’univers cadeaux-bijoux (+17) suivent, à un niveau plus modéré.

Le palmarès des enseignes les plus présentes illustre le poids des offres accessibles et à forte fréquence d’achat. Le top 3 est composé de McDonald’s (1 114 points de vente), Krys (751) et Action (726). En termes de croissance, Codata met en avant la progression d’Adopt’ (+71 magasins, parfumerie), de Carrefour (+61, hypermarchés, via le rachat de Cora) et de Maxi Zoo (+55, animalerie).

La structure de l’occupation commerciale témoigne d’une adaptation rapide aux nouveaux modes de consommation. Les enseignes nationales représentent 46,5 % des commerces, contribuant à une offre lisible. En pied d’immeuble, la restauration (22 %), les services (18 %) et la beauté (15 %) dominent, renforçant l’animation urbaine. Les zones commerciales poursuivent, elles, leur évolution vers des pôles multifonctionnels, avec une place accrue pour les services (24 %), les loisirs (14 %) et l’alimentation.