Viager : un marché de long terme qui s'installe, porté par le vieillissement et le durcissement du crédit.

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La publication du Baromètre national du viager 2025 d’Univers Viager s’inscrit dans un contexte où la France vieillit plus vite que ses modèles économiques et immobiliers. À l’horizon 2030, le nombre de propriétaires seniors est appelé à progresser fortement, alors que les retraites sont sous tension et que l’accès au crédit se resserre durablement.

Dans ce cadre, le viager apparaît de plus en plus comme une manière d’activer la valeur d’un patrimoine immobilier sans rupture résidentielle, tout en proposant une alternative à l’endettement bancaire classique. Univers Viager, réseau national d’agences spécialisées, fonde son baromètre sur les données issues de son activité. Le réseau compte 15 agences et prévoit une 16e implantation avec une ouverture annoncée en Savoie.

Selon le Haut-commissariat au Plan (janvier 2023), le nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans augmenterait de 49 % entre 2020 et 2030, de 4,1 à 6,1 millions. Dans un pays où 22 % de la population a déjà plus de 65 ans et où plus de 70 % des seniors sont propriétaires de leur résidence principale, le patrimoine immobilier est largement concentré chez les générations les plus âgées, tandis que les revenus de retraite suivent difficilement l’allongement de la durée de vie.

Univers Viager met en avant un changement d’échelle. Le viager représenterait environ 6 000 transactions par an en France, permettant à près de 90 000 seniors de bénéficier de revenus complémentaires, pour un montant d’environ 1 milliard d’euros réinjecté chaque année dans l’économie française. Depuis 2020, la croissance du marché est estimée à 25 %, signe d’une dynamique présentée comme durable. La répartition géographique confirme un ancrage national avec une concentration dans le sud : 36 % des transactions dans le quart sud-ouest et 26 % dans le quart sud-est, contre 25 % dans le quart nord-est et 13 % dans le quart nord-ouest.

Le baromètre souligne la prédominance du viager occupé : 83 % des ventes, les vendeurs conservant l’usage de leur logement, contre 17 % de ventes libres. Les biens concernés sont majoritairement des maisons (66 %), les appartements représentant 34 %. La valeur vénale moyenne des biens vendus s’établit à 251 773 euros, positionnant le viager sur des actifs comparables à ceux du marché résidentiel.

L’étude mesure les effets sur le niveau de vie des vendeurs. Le bouquet moyen atteint 58 431 euros à la signature et la rente mensuelle moyenne s’élève à 554 euros. Les rentes perçues se traduisent, en moyenne, par une hausse de 27 % des revenus mensuels des vendeurs par rapport à leur situation antérieure, Univers Viager décrivant le viager occupé comme une redistribution progressive de la valeur immobilière. Dans 8 % des situations, la vente est réalisée sous forme de capital sans rente, pour un montant moyen de 224 030 euros, illustrant la diversification des stratégies patrimoniales.