Investissement résidentiel : 4,3 milliards d'euros engagés en France au S2 2025, selon Cushman & Wakefield.

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Cushman & Wakefield livre ses premières analyses après la publication des données du marché français de l’investissement résidentiel pour le second semestre 2025. Dans un environnement économique et politique jugé instable, le cabinet observe une confirmation de l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs, avec un volume annuel en nette progression. En 2025, les volumes d’investissement engagés atteignent 4,3 milliards d’euros, soit une hausse de 29% par rapport à 2024 (3,3 milliards). Cette croissance s’appuie sur deux tendances distinctes : une accélération très marquée du résidentiel géré, et un léger repli du résidentiel classique et intermédiaire, qui reste néanmoins à un niveau élevé.

Le résidentiel géré affiche l’essentiel de la dynamique, avec 1,7 milliard d’euros investis en 2025, contre 598 millions un an plus tôt. À l’inverse, le résidentiel classique et intermédiaire totalise 2,6 milliards d’euros, en retrait de 4% par rapport à 2024 (2,7 milliards). Pour Cushman & Wakefield, ce segment se distingue toutefois par le retour de grandes transactions supérieures à 100 millions d’euros, absentes depuis plusieurs exercices. Au-delà des volumes, le cabinet note que le marché reste dominé par des stratégies « value-add », qu’il s’agisse d’actifs résidentiels existants ou de résidences gérées, notamment étudiantes. En parallèle, des capitaux « core » continuent de se positionner, en particulier sur des immeubles résidentiels existants au-delà de 50 millions d’euros.

Dans le résidentiel classique et intermédiaire, 2025 marque un regain d’activité sur les cessions de portefeuilles. Huit transactions sont recensées, pour des volumes qui doublent largement, passant de 189 millions d’euros en 2024 à 407 millions, majoritairement portés par des investisseurs institutionnels. Le marché a également été animé par une opération unitaire d’envergure : la cession de l’îlot Chirac, présenté comme un actif « prime », sur un montant supérieur à 150 millions d’euros.

Cushman & Wakefield souligne la surperformance des résidences étudiantes en 2025. Les volumes atteignent 1,4 milliard d’euros, contre 190 millions en 2024, soit une activité multipliée par 7,5. Trois grandes cessions de portefeuilles, totalisant 850 millions d’euros, expliquent l’essentiel de la progression : Gecina à Nuveen et GSA, Catella IM à Greystar, et CBRE IM à JP Morgan et Quinspark.

Le segment des résidences services seniors (RSS) se redresse en fin d’année, avec 182 millions d’euros investis en 2025, contre 100 millions en 2024. Le cabinet nuance toutefois la portée de cette progression : elle reposerait quasi exclusivement sur une transaction réalisée au quatrième trimestre 2025, portant sur un portefeuille cédé par Emeis à Twenty Two Real Estate et Azora, jugée peu représentative de l’activité structurelle du marché.

L’investissement en coliving reste limité, à 84 millions d’euros sur l’année, un niveau qualifié d’anecdotique à l’échelle du marché. Cushman & Wakefield attribue notamment ce ralentissement à la diversité des concepts, susceptible de réduire la lisibilité de cette typologie d’actifs pour les investisseurs. « Malgré un contexte économique et politique chahuté, l’année 2025 confirme incontestablement la dynamique et l’attrait du marché résidentiel. Le marché des résidences étudiantes a surperformé tant via la cession de portefeuilles que par de nombreuses opérations unitaires. Bien qu’il y ait moins d’actifs résidentiels existants sur le marché en ce début d’année, 2026 démarre avec une nouvelle exclusivité sur un portefeuille. Le marché des résidences étudiantes devrait continuer à performer avec de nombreuses opérations déjà sur le marché », indique Alexandra Paulin, directrice Résidentiel & Santé, Capital Markets France.