Immobilier d'entreprise : en 2025, le marché encaisse le choc et prépare un redémarrage sélectif en 2026.

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Malgré une année 2025 bousculée par un climat économique incertain et des tensions diplomatiques persistantes, l’immobilier d’entreprise en France a fait preuve de résistance. Le ralentissement de l’activité des entreprises, des ménages et des investisseurs a été réel, mais l’environnement monétaire s’est progressivement amélioré. Avec une inflation contenue (+0,8 %) et une croissance modérée du PIB (+0,9 %), les décisions immobilières ont été davantage guidées par l’optimisation des surfaces et la recherche d’actifs « utiles », tandis que les capitaux se sont concentrés sur les dossiers les plus lisibles.

Cette sélectivité s’observe sur l’ensemble des classes d’actifs, avec des dynamiques contrastées : l’investissement résidentiel maintient une trajectoire solide, la logistique confirme son rôle d’amortisseur, le commerce bénéficie d’un meilleur contexte d’exploitation dans les emplacements prime, et les bureaux poursuivent leur ajustement sous l’effet de la vacance et de l’évolution des usages. Pour 2026, le scénario de base est celui d’un optimisme prudent : les fondamentaux se raffermissent, mais le marché continuera de trier les localisations, les formats et la qualité intrinsèque des actifs.

Le « living » a confirmé sa capacité à attirer des capitaux. En 2025, le résidentiel d’investissement totalise 4,2 milliards d’euros, dans un contexte où le logement traditionnel reste contraint par la rareté de l’offre. L’année aura surtout été marquée par le résidentiel géré, notamment étudiant, porté par la cession de grands portefeuilles (France Campus et YouFirst) qui a propulsé le segment autour de 1,7 milliard d’euros. La transformation du marché des résidences seniors est également identifiée comme un sujet structurel, avec des modèles en mutation et des arbitrages attendus.

Pour 2026, la poursuite du développement d’offres ciblées (build-to-rent, immeubles serviciels haut de gamme, parcours résidentiels mieux adaptés) devrait soutenir les volumes, à condition que la production suive et que les opérateurs sécurisent la qualité d’exploitation, devenue centrale dans l’analyse du risque.

Sur la logistique, le marché locatif termine 2025 avec 3,2 millions de m² placés, un niveau proche des moyennes de long terme. La fin d’année a été plus active, et la géographie des transactions a évolué, au bénéfice de secteurs situés au-delà des zones traditionnellement les plus recherchées. L’offre immédiate demeure toutefois importante (6,8 millions de m²), ce qui renforce l’exigence de localisation, de fonctionnalité et de performance environnementale. La production neuve redémarre également, avec 1,1 million de m² mis en chantier, mais là encore, la sélection des zones est marquée.

Côté investissement, la photographie est moins linéaire. Plusieurs opérations d’envergure, évaluées à environ 2,5 milliards d’euros, n’ont pas été finalisées, notamment du fait d’écarts de prix entre vendeurs et acquéreurs. Résultat : 2025 se clôt sur 2,7 milliards d’euros engagés, tandis que le pipeline (exclusivités, grands portefeuilles) et certaines transactions de référence permettent d’aborder 2026 avec une visibilité plus favorable sur les volumes, sans effacer la question centrale de l’ajustement des valeurs.