La FNAIM constate un redémarrage en 2025, mais alerte sur une reprise encore précaire.

IMMOBILIER

Après trois années de contraction, le marché de l’immobilier ancien a retrouvé un peu d’élan en 2025. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) dresse le constat d’un retour progressif à un fonctionnement plus normal : les volumes de ventes repartent à la hausse, les prix se stabilisent puis réamorcent une légère progression, tandis que les conditions de crédit cessent de se dégrader. Pour autant, l’organisation professionnelle insiste sur la fragilité du mouvement, dans un contexte économique et politique jugé peu lisible.

Sur le front de l’activité, la rupture avec 2024 est nette. Après un point bas estimé à 845 000 transactions sur un an, le marché de l’ancien serait remonté à 940 000 ventes en 2025. Un rebond qui ramène l’activité vers un niveau proche de 2023, sans retrouver le sommet atteint en 2021, lorsque le nombre de transactions avait dépassé 1,2 million. Pour Loïc Cantin, président de la FNAIM, ce redémarrage confirme « un marché de l’existant qui retrouve des couleurs », porté par le retour de projets jusque-là différés.

Mais l’embellie du début d’année n’a pas tenu le même rythme sur l’ensemble des mois. La FNAIM observe un tassement plus récent, qu’elle attribue à un cocktail de facteurs qui pèsent sur la confiance : incertitudes économiques et politiques, climat fiscal instable, et renchérissement des coûts de transaction. La hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), intervenue en 2025 dans une majorité de départements, est notamment citée comme un élément qui alourdit l’équation des ménages au moment de concrétiser un achat. S’y ajoute une tension persistante sur le marché locatif, qui complique les arbitrages entre achat et location et nourrit l’attentisme des investisseurs.

La normalisation du crédit, elle, joue davantage un rôle de stabilisateur que de catalyseur. Après la période de remontée rapide des taux, le mouvement de baisse s’est interrompu à la mi-2025 et les conditions de financement se seraient installées autour de 3 %. Autrement dit, le marché s’ajuste à un coût de l’argent durablement plus élevé qu’avant 2022, mais moins erratique, ce qui redonne des repères aux acquéreurs et aux professionnels.

Côté prix, la FNAIM décrit une sortie par le haut, modérée. Après une baisse marquée en 2023, puis une quasi-stagnation en 2024, les valeurs des logements anciens affichent au 1er janvier 2026 une progression de 0,8 % sur un an, soit un rythme comparable à l’inflation. Le signal est important : il ne s’agit pas d’un redémarrage spéculatif, mais d’un ajustement lent, compatible avec un marché qui cherche un point d’équilibre entre solvabilité des ménages et niveau des prix.

La géographie du marché reste cependant contrastée, même si les écarts se réduisent. Les hausses les plus visibles se situent en Île-de-France (+1,6 %), dans les périphéries des dix plus grandes villes de province (+2,1 %) et dans les villes moyennes (+2,1 %). À l’inverse, Paris reste légèrement orientée à la baisse (-0,5 %), tout comme les communes rurales (-0,1 %). La photographie locale montre aussi des divergences plus tranchées : certaines grandes villes continuent de s’éroder à un rythme modéré (Saint-Étienne, Grenoble, Brest), quand d’autres affichent des progressions nettement supérieures à la moyenne nationale (Strasbourg, Mulhouse, Caen, Reims).