Investissement locatif : un marché en crise face à l'urgence de rétablir la confiance.

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Arnaud Hacquart, président-fondateur d’Imodirect, estime que l’investissement locatif traverse la plus grave crise de son histoire récente. En l’espace de trois ans, les volumes d’acquisition se sont effondrés, passant de près de 60 000 achats dans le neuf à seulement 10 000 estimés cette année. Dans l’ancien, la chute est tout aussi spectaculaire, avec un passage de 150 000 acquisitions en 2022 à environ 80 000 aujourd’hui. Cette contraction rapide ne relève pas d’un simple cycle baissier ; elle alimente directement la crise du logement, alors même que l’accession à la propriété devient inaccessible pour nombre de ménages.

Arnaud Hacquart souligne que la situation pourrait encore s’aggraver. Une part croissante des 3,5 millions de bailleurs particuliers envisage désormais de vendre, freinée par la perspective d’interdictions de louer liées à la loi Climat et Résilience, par la difficulté de financer les travaux nécessaires et par une fiscalité jugée illisible. Ce retrait progressif des propriétaires met sous tension un marché où l’offre se rétracte et la demande explose, rendant la situation « intenable ».

Dans ce contexte, le futur statut de l’investisseur locatif apparaît comme un levier indispensable de stabilisation. D’abord esquissé à l’Assemblée, supprimé puis rétabli et enrichi par le Sénat, l’amendement voté dessine enfin un cadre structuré. Il introduit un mécanisme d’amortissement - 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l’ancien - assorti de suramortissements pour les loyers sociaux. Il double le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, désormais fixé à 21 400 euros.

Il exige également un programme de travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien pour les logements classés E, F ou G, travaux eux-mêmes amortissables. Le texte rétablit en outre la possibilité de louer à un ascendant ou descendant. Pour Arnaud Hacquart, rien dans ces mesures ne relève d’un « cadeau fiscal » : il s’agit d’un rééquilibrage vital pour éviter l’arrêt complet d’un moteur essentiel du logement français.

Au-delà des mesures fiscales, l’expert rappelle que la modernisation de la relation locative constitue un chantier tout aussi crucial. Le rapport Daubresse-Cosson a montré l’ampleur du retard accumulé : liste des charges récupérables figée depuis 1987, grille de vétusté jamais publiée malgré la loi ALUR, dépôts de garantie à l’origine du premier motif de contentieux, garanties contre les impayés encore trop peu proposées par les administrateurs de biens.

Arnaud Hacquart insiste également sur la montée du risque locatif entre particuliers - fraudes, usurpations d’identité, arnaques aux cautions - qui contribue à décourager les investisseurs. Il appelle enfin à un renforcement des protections en cas de squat ou d’impayés de mauvaise foi, sujet sur lequel le nouveau ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a exprimé sa volonté d’agir.