Le logement en 2024 : l'étude de la FNAIM révèle un marché sous tension mais résilient.

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Le Laboratoire Économique du Logement (LABEL) de la FNAIM publie son panorama annuel sur le logement en France et en Europe, dressant le portrait d’un secteur fragilisé par la conjoncture mais traversé par des dynamiques structurelles profondes.

Au 1er janvier 2024, la France métropolitaine compte 37,2 millions de logements, dont 82 % de résidences principales, 10 % de résidences secondaires et 8 % de logements vacants. Le taux de vacance, qui atteint trois millions d’unités, s’est stabilisé après dix années de progression, même si certains territoires - notamment les villes petites et moyennes - continuent de concentrer une vacance élevée. Avec 562 logements pour 1 000 habitants, la France figure parmi les pays européens disposant du parc le plus étoffé, juste derrière l’Italie et la Grèce, mais très loin devant le Royaume-Uni.

L’étude confirme également une évolution de fond : le recul du taux de propriétaires occupants, passé de 58 % au milieu des années 2010 à 57 % en 2024. Cette baisse est particulièrement marquée dans les grandes villes, où les propriétaires ne représentent que 33,4 % des ménages à Paris et 27,5 % à Strasbourg. La mobilité résidentielle demeure faible : près d’un ménage sur deux occupe le même logement depuis au moins dix ans, signe d’un marché peu fluide et d’un parc peu renouvelé.

Le diagnostic énergétique du parc ancien constitue un autre point de vigilance. Selon les données issues des DPE analysés par la FNAIM, 12,4 % des logements anciens sont classés F ou G. Cette proportion varie fortement selon les territoires, en fonction de l’ancienneté du bâti ou des caractéristiques climatiques. Les centres-villes historiques et les zones de montagne comptent davantage de passoires thermiques, tandis que le pourtour méditerranéen est mieux classé. Les logements chauffés au fioul, de petite surface, très anciens ou relevant du parc secondaire sont les plus exposés.

Sur le marché de l’ancien, l’année 2024 reste orientée à la baisse, mais de manière moins brutale qu’en 2023. Le volume des transactions recule de 9,2 %, à 792 000 ventes, un niveau comparable à celui observé en 2015. Le taux de rotation du parc poursuit sa diminution, reflet de la baisse du nombre de transactions. La correction des prix demeure limitée à l’échelle nationale, avec un repli de 0,8 %, mais les disparités régionales sont fortes. Les baisses les plus importantes concernent des villes déjà en repli l’an dernier : Paris perd encore 6,9 %, Bordeaux 12,2 % et Nantes 8,7 %. Le marché reste profondément hétérogène, avec des prix variant de 1 322 euros le mètre carré à Saint-Étienne à près de 9 800 euros à Paris.

Malgré ce contexte, le pouvoir d’achat immobilier s’améliore nettement en 2024. Sous l’effet conjoint de la baisse des prix, de l’infléchissement des taux et de la stabilisation des revenus, la FNAIM calcule une progression de 8,2 % du pouvoir d’achat immobilier moyen.