Investissement locatif et passoires thermiques : les villes moyennes deviennent le nouveau cœur de la rentabilité verte.

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Alors que les contraintes liées au DPE continuent de se renforcer et que les incertitudes persistent autour de MaPrimeRénov’, une nouvelle étude de GoFlint vient bousculer les idées reçues sur la rentabilité locative. Loin des grandes métropoles, ce sont désormais les villes moyennes qui offrent les meilleures opportunités d’investissement dans des biens énergivores à rénover. Fondée sur l’analyse de 147 814 appartements situés dans les villes françaises de plus de 100 000 habitants, l’étude révèle qu’un T2 de 45 m² rénové pour passer d’un DPE G à C peut générer jusqu’à 5 % de rendement net, tout en bénéficiant d’une forte revalorisation patrimoniale.

Dans plus d’une vingtaine d’agglomérations, la rénovation énergétique d’un petit logement permet d’atteindre entre 3 % et 5 % de rendement net, un niveau difficilement atteignable dans les grandes villes. Ce résultat repose sur un scénario type : achat d’un bien classé G, travaux de rénovation énergétique visant le DPE C, puis remise en location. Le Mans arrive en tête des villes les plus intéressantes, avec un rendement net de 4,9 % et une plus-value moyenne de 32 000 € après travaux.

La ville combine prix modérés, demande locative solide, marché ancien facilement valorisable et attractivité croissante grâce à la proximité avec Paris. Mulhouse suit avec 4,7 %, pour un investissement global inférieur à 85 000 €, faisant de la ville l’un des marchés les plus compétitifs du pays. À Nîmes, la rentabilité atteint 4,6 %, avec un retour sur investissement inférieur à deux ans, porté par une dynamique locale favorable et un parc ancien propice aux rénovations performantes.

D’autres villes, comme Saint-Étienne ou Metz, se distinguent également, affichant des rendements compris entre 3,5 % et 4,5 % avec des coûts globaux souvent sous la barre des 100 000 €. Dans ces marchés équilibrés, la rénovation énergétique apparaît comme un levier puissant pour accroître la valeur des biens tout en optimisant leur rentabilité.

L’étude de GoFlint confirme que les villes moyennes concentrent aujourd’hui les meilleures conditions pour concilier transition écologique et performance économique. Le coût total d’un projet - prix d'achat, frais de notaire, travaux - varie généralement entre 80 000 et 200 000 €, un niveau d’entrée compatible avec les capacités d’un large public d’investisseurs individuels. Selon Mihai Gavriloiu, CEO de GoFlint, « la montée en puissance des critères environnementaux redessine la rentabilité immobilière, et les villes moyennes deviennent les nouveaux foyers de la rentabilité verte ». Il souligne également que la complexité croissante du marché - raréfaction du neuf, hausse des taux et incertitudes autour des aides - pousse les investisseurs à privilégier des territoires plus stables et lisibles.

À l’opposé, les grandes métropoles françaises subissent un effet prix défavorable qui limite fortement la rentabilité des biens rénovés. Le coût élevé des acquisitions combiné à la hausse du prix des travaux réduit mécaniquement les marges. À Paris, un T2 rénové affiche en moyenne une moins-value immédiate de 29 000 €, et le rendement net plafonne à 2,2 %. Même tendance à Toulouse, où la rentabilité chute sous les 3 %, avec un retour sur investissement dépassant six ans, un niveau jugé peu attractif au regard du risque financier. Ces chiffres révèlent un déséquilibre entre prix d’entrée et potentiel de valorisation, qui contraste fortement avec les villes moyennes, où les investisseurs peuvent encore espérer un alignement favorable entre coût, rendement et plus-value.