Crédits immobiliers : les taux repartent à la hausse en septembre, la reprise du marché ralentit

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Après plusieurs mois de stabilité, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse à la fin de l’été. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des prêts immobiliers du secteur concurrentiel s’est établi à 3,12 % en septembre 2025, contre 3,07 % en août. Sur l’ensemble du trimestre, le taux moyen s’élève à 3,09 %. Après une baisse marquée de 23 points de base au premier trimestre, les taux avaient connu une longue accalmie grâce aux baisses successives des taux de la BCE. Mais la dégradation de l’environnement macroéconomique - tensions géopolitiques, incertitudes budgétaires et hausse des taux obligataires - a conduit les banques à resserrer leurs conditions d’octroi et à réviser leurs barèmes. Résultat : en septembre, près de 60 % des emprunteurs ont obtenu un taux supérieur à 3,10 %, contre moins de 30 % en mars.

La durée moyenne des prêts reste historiquement élevée à 250 mois, soit un peu plus de 20 ans et 10 mois, permettant aux ménages d’amortir la hausse du coût des opérations. Toutefois, la part des crédits très longs (25 ans et plus) recule sensiblement, traduisant un resserrement prudentiel des établissements de crédit. L’annuité moyenne de remboursement ne baisse plus, et la structure du marché se transforme : les prêts de 20 à 25 ans deviennent la norme, tandis que les jeunes accédants peinent à respecter les critères du taux d’effort plafonné fixé par la Banque de France.

Le coût des opérations immobilières financées par emprunt continue de grimper rapidement : +4,6 % sur un an, selon le tableau de bord de l’Observatoire. Le coût relatif atteint 4,1 années de revenus, un niveau équivalent à celui de 2024. Cette évolution s’explique par le retour sur le marché de ménages plus aisés, souvent secundo-accédants, disposant d’apports plus élevés et mieux armés pour faire face aux exigences bancaires.

Malgré une activité globalement plus soutenue qu’en 2024, la reprise du marché du crédit immobilier marque le pas. La production de crédits progresse toujours (+39 % sur un an), mais la dynamique s’essouffle. Les causes sont multiples : marché de l’emploi fragilisé, tensions politiques et économiques, et accès au crédit plus restreint. La traditionnelle relance de la rentrée de septembre a permis de compenser en partie la baisse estivale, mais l’Observatoire souligne que le marché reste 30 à 40 % en dessous de ses niveaux de 2016-2019.