Immobilier : entre prudence et opportunités, le marché retrouve peu à peu ses repères.

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Après trois années de turbulences, le marché immobilier français semble enfin entrer dans une phase d’accalmie. Les taux se stabilisent, les prix cessent de chuter, et les transactions repartent à la hausse. Sans être euphorique, le secteur retrouve un certain équilibre, offrant aux ménages et investisseurs une visibilité bienvenue. Malgré une conjoncture économique encore fragile - marquée par une nouvelle dégradation de la note souveraine de la France par Standard & Poor’s - les Français restent attachés à la pierre. Les discussions autour du projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) n’annoncent ni réforme majeure ni choc fiscal, mais la stabilité du cadre réglementaire constitue déjà un signal rassurant.

« Le marché ne redémarre pas en trombe, mais il s’ajuste, analyse Grégory Beurrier, président d’EXPERTIMO. Les fondamentaux restent solides et le rééquilibrage structurel en cours ouvre de vraies opportunités à condition d’investir avec discernement. » Après une chute historique des transactions en 2024, le marché de l’ancien regagne en fluidité. La FNAIM prévoit environ 940 000 ventes en 2025, soit une hausse de +11 % sur un an. Les prix, en baisse moyenne de 5 à 10 % depuis mi-2023, se stabilisent dans la plupart des grandes métropoles, revenant à des niveaux cohérents avec la capacité d’achat des ménages.

Le financement immobilier retrouve également des repères. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits s’établissait à 3,12 % en septembre 2025, après plusieurs mois autour de 3,07 %. En parallèle, la durée moyenne des prêts atteint 25 ans pour plus des deux tiers des nouveaux emprunts, permettant d’alléger les mensualités et de rouvrir l’accès au crédit, notamment pour les jeunes acheteurs. « Avec des taux autour de 3 % sur 20 ans et des durées plus longues, la capacité d’achat retrouve de l’oxygène », souligne Grégory Beurrier. « L’immobilier redevient un marché d’usage, où la valeur repose sur les fondamentaux : emplacement, qualité du bien et potentiel locatif. »

Le PLF 2026 ne bouleverse pas le paysage fiscal. Pas de nouveau dispositif pour stimuler le neuf ou l’investissement locatif. Maintien du PTZ recentré sur le neuf en zones tendues. Abandon du statut du bailleur privé, malgré la volonté du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, de relancer le débat parlementaire. Deux amendements adoptés par la commission des finances modifient toutefois l’équilibre entre location nue et meublée : le régime micro-foncier voit son abattement passer de 30 % à 50 %, tandis que les amortissements en location meublée non professionnelle pourraient être supprimés. « Ces ajustements restent mesurés, mais ils pourraient influencer la rentabilité relative des différents types de location », commente Grégory Beurrier. « Pour l’instant, le marché conserve une lisibilité propice à une stratégie patrimoniale raisonnée. »

Dans ce contexte de normalisation, les investisseurs patrimoniaux reviennent progressivement, tandis que les primo-accédants se montrent prudents mais mieux armés. L’heure n’est plus à la spéculation, mais à la sélectivité : privilégier les zones économiquement solides, viser des biens conformes aux normes énergétiques, rechercher un rendement stable et durable plutôt qu’un gain rapide. « Le bon moment pour investir, ce n’est pas le plus bas du marché, mais celui où le marché devient prévisible et cohérent », conclut Grégory Beurrier. « C’est dans ces phases d’équilibre que se construisent les meilleures stratégies patrimoniales. »