Immobilier d'entreprise : Cushman & Wakefield observe un redressement fragile du marché au 3ᵉ trimestre 2025

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Selon les analyses publiées par Cushman & Wakefield France à la suite de la diffusion des indicateurs Immostat du troisième trimestre 2025, le marché francilien des bureaux montre des signes de reprise, malgré un contexte économique et politique toujours incertain. La demande placée atteint 408 200 m², soit une hausse de 16 % par rapport au trimestre précédent, mais reste en retrait de 8 % sur un an avec un volume cumulé de 1,19 million de m² depuis janvier. Pour les experts de Cushman & Wakefield, cette progression ne suffit pas à inverser la tendance baissière observée depuis le début de l’année.

La société note que le recul des grandes transactions reste le principal facteur de ralentissement. Les surfaces supérieures à 5 000 m² ont reculé de 16 % sur un an, totalisant 346 560 m² pour seulement 32 opérations conclues contre 38 l’an dernier. Paris conserve son statut de marché le plus actif avec près de 520 000 m² placés depuis janvier, mais enregistre une baisse de 18 % par rapport à 2024. Seuls les arrondissements de l’Est parisien progressent, tandis que le Quartier Central des Affaires demeure stable. Les grandes transactions y chutent de 47 %, avec 13 opérations recensées contre 19 un an plus tôt.

En revanche, Cushman & Wakefield souligne la dynamique retrouvée de la Première Couronne, dont les volumes placés progressent de 28 %. La Première Couronne Sud se distingue, portée par quatre transactions de plus de 5 000 m², alors qu’on n’en comptait que deux sur l’ensemble de l’année 2024. À La Défense, le segment des petites et moyennes surfaces reste prépondérant, représentant 93 % de la demande placée sur neuf mois. « Bien que le volume des transactions mid-market progresse de 22 %, la concrétisation de quelques grands deals en cours sera décisive pour l’atterrissage annuel du quartier d’affaires », analyse Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial chez Cushman & Wakefield.

Côté offre, le stock immédiat de bureaux en Île-de-France atteint 6,1 millions de m², soit une hausse de 2 % en trois mois et de 17 % sur un an. Paris enregistre la plus forte progression (+7 %), notamment dans le Centre Ouest, un signe positif pour un marché qui manquait jusque-là de disponibilités. Les zones périphériques demeurent les plus offreuses, avec des évolutions contrastées selon les secteurs. « L’instabilité politique actuelle incite les entreprises à une prudence accrue et allonge les délais de décision sur les grandes transactions. Nous anticipons un volume annuel compris entre 1,6 et 1,7 million de m² », précise Olivier Taupin.

Sur le front de l’investissement, Cushman & Wakefield observe une reprise graduelle. Les volumes atteignent 2,7 milliards d’euros au troisième trimestre 2025, en hausse de 8 % par rapport au trimestre précédent, portant le total annuel à 8,7 milliards d’euros (+7 % sur un an). L’Île-de-France concentre près de 1,6 milliard d’euros d’investissements, soit une progression de 12 %. Paris intra-muros, et notamment le Quartier Central des Affaires, tire le marché avec 1,3 milliard d’euros engagés (+50 % sur un an). Les bureaux conservent l’essentiel de l’intérêt des investisseurs, tandis que les actifs « value-add » et les biens core+ demeurent recherchés.

Les autres segments affichent des trajectoires plus contrastées. En commerce, les investisseurs restent attentifs aux opportunités dans le high street et les retail parks, malgré une offre encore limitée. La logistique, quant à elle, confirme son rôle moteur, soutenue par de nombreux dossiers en cours et un intérêt durable des investisseurs. « Le marché a retrouvé une trajectoire de croissance, avec un retour visible des grandes transactions et une reconstitution progressive de la liquidité. Si 2025 reste une année de transition, nous voyons déjà se dessiner les prémices d’un rebond en 2026 », conclut Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.