Crise locative : le marché sous tension au 2ᵉ trimestre 2025.

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Le marché de la location en France traverse un moment critique. D’après le dernier baromètre Stat’ici publié par Bien’ici, la situation s’est encore dégradée au deuxième trimestre 2025. Face à une offre au plus bas depuis cinq ans, une demande toujours plus forte et des loyers en constante hausse, la crise du logement locatif s’enracine et inquiète autant les professionnels que les pouvoirs publics.

Le constat est sans appel : le nombre de biens à louer a chuté de 6,3 % sur un an et de 14 % sur deux ans. Un recul alimenté par plusieurs facteurs structurels. En premier lieu, l’entrée en vigueur, depuis le 1er janvier 2025, de l’interdiction de louer des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) a mécaniquement retiré du marché une partie des petites surfaces, très prisées des étudiants et jeunes actifs. À cela s’ajoute la disparition du dispositif Pinel, qui prive le secteur d’un levier fiscal jusqu’ici décisif pour soutenir l’investissement locatif.

En parallèle, la demande continue de croître. Elle a progressé de 9,5 % au deuxième trimestre 2025, dans la lignée d’une dynamique observée depuis plusieurs années : la demande locative a été multipliée par 2,5 en cinq ans. Cette pression s’accentue à l’approche de l’été, période marquée par l’arrivée massive d’étudiants et de nouveaux actifs sur le marché. La tension locative atteint ainsi un palier particulièrement élevé, notamment dans les grandes villes universitaires.

Ce déséquilibre se traduit logiquement par une hausse des loyers. Au niveau national, les loyers moyens affichés ont progressé de 15 % depuis 2020. Certaines métropoles comme Marseille, Montpellier, Strasbourg ou Rennes enregistrent des hausses supérieures à 5 % sur un an. Paris reste en tête avec un loyer médian à 1 017 € pour un studio et 2 400 € pour un T3. En revanche, des reculs notables sont observés dans plusieurs communes périphériques, notamment en Auvergne-Rhône-Alpes (Meyzieu, Bron, Vénissieux) où les baisses atteignent jusqu’à -23 %.

Le poids des passoires thermiques dans l’offre locative est également scruté de près. Alors que les logements classés G sont désormais exclus de la location, ceux classés F – qui seront interdits à leur tour en 2028 – représentent encore 6 % du parc locatif, avec une concentration marquée dans les studios et les T2. La perspective de nouvelles contraintes réglementaires alimente l’attentisme des propriétaires, qui préfèrent vendre ou reporter leurs travaux plutôt que de louer.

Si le marché de la transaction montre quelques signes de reprise grâce à une légère amélioration des conditions de crédit, cela reste insuffisant pour rééquilibrer l’offre locative. Un rapport remis fin juin à la ministre du Logement, Valérie Létard, appelle à un plan ambitieux pour relancer la construction de logements destinés à la location. Ce plan ne pourrait cependant produire des effets visibles qu’à l’horizon 2028, soit au moment même où l’interdiction des DPE F entrera en vigueur.