Immobilier d'entreprise : un premier trimestre 2025 contrasté mais prometteur, selon Catella Valuation.

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Malgré un climat économique dégradé, le marché français de l’immobilier d’entreprise a amorcé un début d’année dynamique. D’après l’étude publiée par Catella Valuation, 3,2 milliards d’euros ont été investis au premier trimestre 2025, soit une progression de 46 % sur un an. Cette performance s’explique largement par trois transactions d’envergure, dont la cession du portefeuille immobilier de Kering, qui concentrent à elles seules près de la moitié des montants engagés. Si ce rebond suscite un certain optimisme, les fondamentaux du marché locatif demeurent fragiles, en particulier sur le segment des bureaux.

L’analyse de Catella Valuation intervient dans un contexte macroéconomique incertain. L’inflation poursuit sa décrue (+0,8 % sur un an en mars), mais la croissance prévue pour 2025 a été abaissée à 0,7 %. Le marché du travail reste sous tension, avec 68 000 postes supprimés au quatrième trimestre 2024 et 106 000 suppressions supplémentaires attendues d’ici la mi-année, selon les projections. La BCE a abaissé ses taux directeurs à 2,75 %, ce qui constitue un signal d’assouplissement, mais le coût du financement demeure élevé, continuant de peser sur la consommation et l’investissement.

Catella Valuation note que la reprise entamée au second semestre 2024 se poursuit, mais reste très polarisée. Les fonds d’investissement dominent largement le marché, représentant 66 % des volumes, tandis que les investisseurs institutionnels demeurent prudents. Les bureaux ont attiré 1,1 milliard d’euros d’investissements, mais le marché locatif reste sous pression avec une demande placée en repli de 6 % et une offre immédiate qui s’élève à 5,8 millions de m². À l’inverse, le segment du commerce se démarque nettement grâce aux grandes opérations sur le portefeuille Kering et le Forum des Halles, totalisant à eux seuls 1,2 milliard d’euros investis.

Le secteur logistique conserve son dynamisme, avec 675 millions d’euros investis et une demande placée relativement stable malgré une baisse marginale de 2 % sur les entrepôts (798 000 m²). Les actifs de diversification, notamment hôteliers, témoignent d’un regain d’intérêt, avec 185 millions d’euros engagés. Cette tendance illustre, selon Catella Valuation, une volonté des investisseurs de se repositionner sur des segments résilients et moins exposés à la volatilité des usages post-Covid.

La géographie de l’investissement reste très concentrée. Paris intra-muros, notamment le quartier central des affaires (QCA), capte 53 % des montants investis, portée par des opérations emblématiques. Les couronnes franciliennes restent à l’écart, tandis que les régions confirment leur rôle moteur dans le segment logistique, avec 572 millions d’euros investis, soutenues par l’essor des plateformes industrielles et de distribution.

« Dans un environnement encore contraint, la concrétisation de plusieurs transactions majeures ce trimestre est un signal positif », commente Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation. Il ajoute que « malgré une baisse des indexations et une pression haussière sur les droits d’enregistrement, le marché montre une capacité d’adaptation. Ce premier trimestre illustre une phase de repositionnement, durant laquelle les valorisations se réalignent progressivement avec les nouvelles conditions économiques ».