Unibail-Rodamco-Westfield : un retournement pas très spectaculaire mais réel.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Depuis le 1er janvier 2025, le titre URW (Unibail-Rodamco-Westfield) a gagné 11,33 %. Cela n’est pas négligeable, d’autant plus que le dividende a été porté de 2,50 euros à 3,50 euros et qu’il a été détaché le 8 mai dernier. Avec un cours d’environ 81 euros, on est quand même très loin du plus bas connu il y a quatre ou cinq ans, de 29,08. Il faut savoir qu’à l’époque, on parlait d’une forte dilution, et que l’entreprise URW prévoyait une augmentation de capital massive. Unibail a cédé beaucoup d’actifs, au fur et à mesure des années, ce qui lui a permis de se désendetter, de revenir à un ratio dette sur loyers assez correct. L’entreprise vient de vendre un centre commercial à Zoetermeer, aux Pays-Bas, à Wereldhave & Sofidy. Ce seront encore 150 millions d’euros qui vont rentrer dans les caisses.


Désendettement, sans forcer.

Cela va permettre de poursuivre le désendettement, d’autres cessions vont intervenir. Un litige ancien vient d’être réglé à l’amiable en Suède, avec le groupe de construction suédois Peab, ce qui va permettre, moyennant le versement par URW d’un montant d’un milliard de couronnes suédoises (environ 87 millions d’euros), de solder ce qui était dû pour des surcoûts engendrés par d’importantes modifications du projet lors de sa phase de réalisation. En appel, URW avait obtenu l’annulation des demandes de dommages et intérêts, l’accord à l’amiable permet de mettre fin à toutes les procédures en cours, solde définitivement le contrat et éteint toute réclamation réciproque, y compris au titre des garanties. Le centre Westfield Mall of Scandinavia, qui a été pivert il y a une dizaine d’années, en 2015, est le plus grand centre de Scandinavie.

Mi-mai, lors de sa journée de présentation aux actionnaires, l’entreprise URW a annoncé prévoir une croissance annuelle de son excédent brut d’exploitation de 5,8 % à 6,6 % jusqu’en 2028. Il y a trois leviers de croissance : la croissance organique (des revenus des activités déjà détenues), les nouveaux revenus et la création de valeur sur le portefeuille d’actifs et de foncier. La progression de la rentabilité devra être portée par une croissance des revenus locatifs nets de 2,6 à 3,3 points de pourcentage en plus de l’indexation des loyers sur l’inflation. Une partie de cette hausse sera issue de l’augmentation des revenus nets du « Retail media », qui désigne les activités de publicité et de marketing au sein des centres commerciaux via notamment des partenariats commerciaux et qui devrait progresser de 56 % par rapport à 2024 pour atteindre 180 millions d’euros en 2028.


Densifier ses centres commerciaux.

Le groupe compte sur les « générations Z », des personnes nées entre la fin des années 1990 et le début des années 2010, qui achètent beaucoup en magasins, et qui représentent 31 % de la clientèle d’URW. Ils sont totalement numérisés, et contribuent à positionner les centres d’URW comme des destinations. Ils partagent leur expérience en ligne. Le groupe veut densifier ses centres commerciaux, et concentrer ses investissements sur les actifs déjà détenus via des opérations d’extension. URW anticipe aussi que les revenus issus de la location de bureaux et de l’exploitation de centres de congrès et d’expositions progressent, car le marché des congrès et expositions a un potentiel de croissance évalué à 11,5 % par an au niveau mondial entre 2023 et 2032. Tout cela permettra de réduire le ratio dette nette sur excédent brut d’exploitation à huit fois, en 2028, contre 15,8 fois en 2020, période critique du groupe URW. L’entreprise veut choyer ses actionnaires, en distribuant 60 à 70 % de son bénéfice à partir de 2027.