Investissement locatif en Île-de-France : passer de la contrainte à l'incitation

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La crise du logement en Île-de-France atteint un nouveau degré de tension : le parc locatif privé se réduit chaque jour un peu plus, alors même que les besoins des Franciliens ne faiblissent pas. Face à cette érosion, la FNAIM du Grand Paris lance un appel pressant aux élus régionaux : il est temps de passer de la contrainte à l’incitation pour réconcilier les bailleurs avec l’investissement locatif.

Le secteur de la construction, traditionnel moteur de l’offre, est en souffrance : en 2024, seuls 330 400 logements ont été autorisés, soit un recul de 12,3 % par rapport à l’année précédente, et les mises en chantier ont chuté de 11,1 %, à 263 100 unités. Parallèlement, le parc ancien subit les contrecoups d’une fiscalité alourdie et de la mise hors marché des logements classés G (192 000 logements interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 en Île-de-France), privant le marché d’un gisement essentiel.

Pour les propriétaires, l’équation devient de plus en plus déséquilibrée. D’un côté, des obligations de remise aux normes aux coûts parfois faramineux et au retour sur investissement incertain : 43 % des détenteurs de logements classés G préfèrent aujourd’hui vendre plutôt que de financer des travaux sans garantie de rentabilité. De l’autre, l’empilement des mesures contraignantes – encadrement des loyers, permis de louer, hausse des droits de mutation, fiscalité jugée confiscatoire – pèse lourdement sur la décision d’investir. Dans certaines communes, le renouvellement systématique du permis de louer à chaque changement de locataire peut priver le bailleur de plusieurs mois de loyers, tandis que l’encadrement des loyers, loin d’aboutir à une baisse générale, dissuade souvent les propriétaires de maintenir leurs biens sur le marché.

Or, sans investisseurs privés, le parc locatif francilien ne pourra pas se renouveler ni se développer. Pour la FNAIM du Grand Paris, il ne s’agit plus de multiplier les freins réglementaires, mais d’instaurer un « statut du bailleur privé », calqué sur celui des investisseurs financiers, capable d’équilibrer les charges et de reconnaître la valeur sociale de l’offre locative. Ce cadre nouveau permettrait de sécuriser les revenus fonciers et d’encourager la mise en location longue durée.

Plutôt que de renforcer l’encadrement des loyers, les pouvoirs publics pourraient valoriser des dispositifs incitatifs et transparents : en contrepartie d’un loyer modéré, le propriétaire bénéficierait d’exonérations fiscales partielles sur ses revenus fonciers. De leur côté, les professionnels de l’immobilier se proposent d’accompagner les municipalités dans la simplification du permis de louer et de consacrer davantage de moyens à la traque des marchands de sommeil, pour garantir qualité et sécurité aux locataires sans alourdir excessivement la charge administrative des bailleurs.

« Face à l’urgence de la crise, j’en appelle aux maires d’Île-de-France, souvent au cœur des enjeux locaux, et aux parlementaires : sortez des dogmes et adoptez des mesures à la hauteur des besoins », déclare Olivier Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris. « Investir dans le logement ne doit plus être un parcours semé d’obstacles. Redonnons confiance aux propriétaires, réconcilions les Franciliens avec l’investissement locatif et mettons fin à une politique du bâton : l’heure est à l’incitation, à l’équilibre et à la responsabilité partagée. »