Immobilier de luxe à Paris : reprise confirmée sur le segment haut de gamme, portée par les acheteurs internationaux

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BARNES, spécialiste de l’immobilier résidentiel haut de gamme, dresse un premier bilan 2025 marqué par un net redressement du marché parisien de prestige. Selon le groupe, les volumes de ventes ont progressé de 40 % sur un an dans Paris intra-muros, avec un prix moyen de 14 450 €/m² au 1er trimestre (+2 % en glissement annuel). Dans un contexte international instable, la capitale retrouve son rôle de valeur refuge auprès des investisseurs fortunés, notamment étrangers. 

Les arrondissements traditionnellement prisés maintiennent leur position dominante. Le VIIe arrondissement reste en tête à 20 221 €/m², suivi par le VIe (18 698 €/m²) et le IVe (17 998 €/m²), ce dernier enregistrant une hausse spectaculaire de 19 %, stimulée par des transactions exceptionnelles. Mais c’est le XVIIIe arrondissement qui se distingue par une dynamique atypique : ses prix s’envolent de 35 %, portés par l’attractivité de secteurs tels que Montmartre, Pigalle ou les Martyrs. Bien que les prix moyens y oscillent entre 12 500 et 15 000 €/m², certains biens haut de gamme, notamment avec vue, peuvent dépasser 20 000 €/m². À l’inverse, d’autres secteurs marquent le pas. Le IXe arrondissement recule de 14 %, le VIIIe de 9 %, et le IIe de 12 %, traduisant un rééquilibrage de la demande. Dans le VIIIe, la baisse est principalement attribuée au recul des acheteurs internationaux dans les quartiers du Triangle d’Or ou de Madeleine. Quant au Ier arrondissement, son faible volume de transactions limite la volatilité, mais la rareté de l’offre y maintient des prix élevés. 

Sur le segment de l’ultra-luxe, défini à partir de 5 millions d’euros, la reprise est encore plus marquée. BARNES fait état d’une progression des prix de 24 %, soutenue par des ventes record. Parmi elles, un hôtel particulier dans le VIIe arrondissement (secteur Invalides/Saint-Germain-des-Prés) cédé autour de 100 M€, soit près de 40 000 €/m², et un appartement avec vue sur Notre-Dame vendu au-delà de 10 M€, à plus de 37 000 €/m². Ces biens alliant emplacement stratégique, prestations irréprochables et caractère unique continuent de susciter une forte demande, souvent sans négociation. 

Cette dynamique s’explique par un double effet de contexte : d’une part, les incertitudes économiques mondiales qui renforcent l’attrait pour la pierre de qualité ; d’autre part, l’exposition internationale de Paris dans le cadre des Jeux Olympiques 2024, qui a contribué à revaloriser l’image de la ville auprès des investisseurs. « Au-delà de l’effet médiatique, les acheteurs perçoivent Paris comme un actif tangible, protégé des fluctuations des marchés », analyse Laure de la Rivière, directrice des Biens d’exception chez BARNES. 

Dans les Hauts-de-Seine, l’activité repart progressivement, après une correction des prix amorcée en 2023. À Neuilly-sur-Seine, considérée comme une extension naturelle de Paris, le marché se redresse. Le prix moyen s’établit à 12 035 €/m² (-4 % sur un an), mais les promesses de vente progressent de 15 % au premier trimestre 2025. La ville reste recherchée pour son cadre résidentiel, ses établissements scolaires et sa proximité avec La Défense. À Boulogne-Billancourt, la baisse des prix atteint 9 %, reflet d’un ajustement post-croissance, mais des signaux de reprise sont observés depuis le début de l’année. 

Dans les Yvelines, la reprise est plus hétérogène. À Saint-Germain-en-Laye, l’attractivité se confirme auprès d’une clientèle en quête de cadre de vie qualitatif et d’une proximité maîtrisée avec Paris. La demande se renforce notamment sur les biens supérieurs à 3 M€, souvent portés par des acquéreurs étrangers. Versailles, en revanche, reste à la traîne avec une chute des prix de 18 % à 7 805 €/m², dans un marché encore sélectif et prudent.