Immobilier : le Portugal reste une valeur sûre pour les investisseurs français

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Souvent plébiscité par les Français, le Portugal confirme sa place parmi les destinations les plus attractives d’Europe, tant pour y passer des vacances que pour y réaliser un investissement immobilier. Selon Athena Advisers, société spécialisée dans l'immobilier international depuis plus de vingt ans, le pays offre encore aujourd’hui des opportunités intéressantes, malgré une hausse des prix observée ces dernières années. 

Entre 2011 et 2021, la population étrangère au Portugal a connu une augmentation de 37 %. Une croissance qui a profondément modifié le paysage immobilier portugais, contribuant à la diversification de l’offre résidentielle et à la transformation de certains quartiers, notamment à Lisbonne et Porto. Pour Athena Advisers, cette évolution marque l’entrée du pays dans une nouvelle phase de maturité immobilière. Si l’idée d’un Portugal devenu « trop cher » circule parfois, les spécialistes invitent à replacer cette perception dans un contexte plus large. « Oui, les prix ont augmenté, mais le pays reste globalement plus accessible que d’autres capitales européennes », nuance Pauline Gasqueton, conseillère chez Athena Advisers. Lisbonne, par exemple, affiche un prix moyen au mètre carré autour de 5 000 euros, nettement inférieur à celui de Paris ou Londres. Côté coût de la vie, la capitale portugaise se situe au 39e rang européen, bien derrière Zurich, Genève ou encore Amsterdam. 

Le marché monte néanmoins en gamme. Des biens haut de gamme peuvent atteindre 12 500 €/m² à Lisbonne, selon Athena Advisers, tandis que des projets équivalents à Paris dépasseraient les 20 000 €/m². À Neuilly-sur-Seine, un projet de la même société propose par exemple des logements à 28 000 €/m². À Porto, des biens de prestige dépassent parfois les 14 000 €/m², bien au-dessus de la moyenne locale estimée à 3 300 €/m². Des investisseurs institutionnels et des promoteurs d’envergure s’intéressent aussi à des zones en pleine mutation comme Comporta, où fleurissent des projets très haut de gamme. 

Le marché portugais demeure également accessible pour des budgets plus modestes. Il est encore possible de trouver, à Lisbonne, des deux-pièces à rénover autour de 300 000 euros. Athena Advisers commercialise pour sa part des biens de qualité supérieure à partir de 750 000 euros, avec des prestations ciblées, comme des extérieurs ou des garages – une rareté en centre-ville. Le quartier de Marvila illustre cette évolution. Jadis zone industrielle, il devient aujourd’hui un pôle branché mêlant galeries d’art, brasseries artisanales et résidences design. Un loft de 80 m² avec terrasse et stationnement y est proposé à 800 000 euros, contre près du double dans le quartier central et huppé de Chiado. 

Concernant l’investissement locatif, les règles ont évolué. À Lisbonne, les acheteurs peuvent désormais opter pour des locations longue durée ou acquérir un bien en pleine propriété dans le cadre d’un modèle touristique géré. Ce dernier permet une occupation ponctuelle par le propriétaire, tandis que les aspects opérationnels – de la location au ménage – sont pris en charge par un gestionnaire. La rentabilité reste l’un des points forts du marché portugais. Pour un bien acquis entre 300 000 et 400 000 euros, les rendements bruts avoisinent les 5 %, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Cette rentabilité est d’autant plus attractive que les loyers dans l’immobilier de luxe ont connu une hausse notable, avec une progression de 7,5 % au premier semestre 2024. Lisbonne figure désormais parmi les trois villes européennes où la hausse des loyers haut de gamme a été la plus marquée. Ce phénomène s’explique par une demande accrue, alimentée par le retour des expatriés, le dynamisme touristique et la hausse des coûts d’emprunt. 

En conclusion, le marché portugais s’impose comme une option pertinente, que ce soit pour un premier investissement ou dans une logique patrimoniale plus ambitieuse. « Les opportunités existent encore, notamment dans l’immobilier haut de gamme, et les prix n’ont pas atteint leur plafond », résume Pauline Gasqueton. Le Portugal reste ainsi un marché dynamique, à fort potentiel, où se conjuguent qualité de vie et rentabilité.