Placements : l'immobilier confirme son rôle d'amortisseur à long terme, malgré une phase d'ajustement

ANALYSE

L’édition 2025 de l’étude annuelle « 40 ans de performances comparées – 1984-2024 », publiée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), dresse un panorama complet de l’évolution des principales classes d’actifs sur longue période. En confrontant performances et niveaux de risque sur des horizons de 5, 15, 30 et 40 ans, l’étude met en perspective les rendements relatifs de l’immobilier, des actions et des obligations dans un environnement économique en mutation profonde. L’analyse s’inscrit dans un contexte marqué par la fin d’un cycle de taux bas, le retour de l’inflation, des tensions géopolitiques persistantes, et l’émergence de nouvelles tendances structurelles liées à la transformation des usages, du travail et de la mondialisation. 

Sur les cinq dernières années (2019-2024), le repli des marchés immobiliers devient manifeste. Alors que les actions et les obligations avaient anticipé une grande partie des ajustements post-Covid, l’immobilier – dans ses formes cotées, indirectes ou physiques – a entamé plus récemment une phase de correction. Les foncières accusent un recul de -7,3 %, quand le segment industriel, soutenu par la logistique, progresse de +6,2 %. En revanche, nombre de supports – y compris les bureaux, l’immobilier parisien et les produits obligataires – affichent un TRI cinq ans inférieur à l’inflation. Sur quinze ans, les SCPI se maintiennent autour de 5 %, au niveau des bureaux, tandis que les produits de taux sous-performent, tirant les OPCI vers le bas. 

À plus long terme, les placements immobiliers retrouvent leur attrait. Sur trente ans (1994-2024), les logements en France et les foncières affichent des rendements proches de 10 %. Sur quarante ans, les performances restent solides : l’immobilier présente un taux de rendement interne (TRI) compris entre 7,5 % et 10 %, tandis que les actions conservent leur statut de placement le plus performant, au prix d’une volatilité plus élevée. Le logement parisien se distingue avec un TRI supérieur à 10 %, et une volatilité modérée, illustrant la capacité de l’immobilier résidentiel à créer de la valeur dans la durée. 

Du point de vue du couple rendement/risque, l’immobilier conserve une position intermédiaire entre les actions, plus rémunératrices mais plus instables, et les obligations, historiquement plus sûres mais désormais faiblement performantes. Selon Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF, l’étude confirme une forte hétérogénéité des performances immobilières récentes, reflet d’une réévaluation sectorielle en cours. Les actifs tertiaires, en particulier les bureaux en périphérie, pâtissent d’une baisse de valorisation liée aux nouveaux usages et à la montée de la vacance. L’immobilier, souvent perçu comme un actif défensif, entre à son tour dans un cycle de redéfinition, à mesure que les arbitrages des investisseurs s’ajustent à un environnement macro-financier transformé.