Immobilier : la crise qui dure.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Bien sûr, il ne faut pas prendre pour argent comptant le vieil adage qui dit que « quand le bâtiment va, tout va ». Mais le faire pour son contraire, ce ne serait pas prendre un risque inconsidéré car quand le bâtiment ne va pas, rien ne va vraiment plus. La crise du logement n’épargne personne, ni ceux qui construisent ces logements, ni ceux qui les commercialisent, ni ceux qui sont censés les acheter, et pas même ceux qui voudraient les louer. Nul n’est épargné. Les problèmes des uns génèrent ceux des autres et nourrissent une inquiétude générale, une disette fiscale.

Premier poste de dépense des foyers.

Il ne faut jamais oublier que le logement est le plus souvent le premier poste de dépense des foyers. Les prix pour se loger, même si la crise les a fait stagner voire baisser, ont grimpé ces dernières années beaucoup plus vite que les revenus. Le dégonflement de cette surcote immobilière est lent, progressif, et ne joue pas en la faveur des acheteurs, d’autant plus que les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont augmenté de nouveau, après une période inespérée où ils étaient proches de zéro. La pression migratoire touche le logement social, où les demandes débordent sur les listes d’attente, et où les charges augmentent, ce qui entraîne une formidable explosion des impayés de loyers. Les organismes de gestion du logement social, pendant très longtemps, ont fait office de planches de secours pour les promoteurs immobiliers, à qui ils achetaient, avec décote, des programmes invendus. Vu leurs problèmes d’encaissement de loyers, cela n’est plus vraiment possible. Les banques françaises prêtent à taux fixe. Lorsqu’elles ont prêté à 2 % environ, sur vingt ans et plus, elles se sont refinancées pas cher, pendant un an, voire pendant deux ou trois ans. Patatras, désormais, le refinancement est beaucoup plus onéreux, et le stock de prêts immobiliers anciens devient une source de pertes particulièrement impressionnantes.


Les banquiers prêtent moins.

Du coup, les banquiers regardent à deux fois avant d’accorder de nouveaux crédits immobiliers. Ils ont beau faire de la publicité à la télévision, indiquant qu’ils sont prêteurs, là où on prêtait 100 % il y a quelques années seulement, désormais, les dossiers ne passent plus au-delà de 80 %. Pour se faire les 20 % de financement nécessaire à l’acquisition, les particuliers sont obligés de racler les fonds de tiroir. La récession entraîne une hécatombe très sévère dans des agences immobilières, ce qui est tout à fait normal vu le nombre d’ouvertures d’agences des dernières années. En revanche, ce qui est beaucoup plus surprenant, c’est que des offices notariaux viennent à tomber en faillite, et cela, ce n’est pas agréable. Un office notarial de Paris employant 70 personnes s’est retrouvé en liquidation judiciaire.

Déjà affectés par l’absence de terrains à bâtir, par le zéro artificialisation nette, les promoteurs immobiliers doivent faire des budgets à -25 %, -35 % -50 %. Bien évidemment, il y a à subir des augmentations des coûts de construction, qui sont, sur trois ans, de l’ordre de 20 %. En plus, les réglementations nouvelles comme notamment celle de l’artificialisation des sols limitent énormément les ambitions des uns et des autres. Les faits sont durs. Entre 2001 et 2020, les prix du marché ont grimpé de plus de 125 %. Pendant la même période, les revenus bruts des ménages n’ont progressé que de 29 %. En vingt ans, les prix des biens immobiliers ont augmenté quatre fois plus vite que les revenus. Cela n’est pas supportable !