Bien’ici publie une étude sur le marché immobilier locatif en France

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Bien’ici a récemment publié une étude détaillée sur le marché immobilier locatif en France, mettant en lumière plusieurs facteurs contraignants : des loyers élevés dans les grandes villes, des normes énergétiques de plus en plus strictes malgré un léger assouplissement depuis le 1er juillet 2024, et une baisse du nombre de primo-accédants en raison des taux d’intérêt bancaires élevés. Le manque de logements neufs contribue également à la stagnation du marché locatif. Le premier trimestre 2024 laissait entrevoir une reprise avec une baisse des taux d’intérêt bancaires, une augmentation de l’offre de biens à vendre et une légère baisse des prix de l’immobilier. Cependant, cette embellie n’a pas perduré. Tous les indicateurs repartent à la baisse, à l'exception des prix de l’immobilier qui continuent de diminuer tant pour les appartements que pour les maisons.

Le marché de la location reste particulièrement tendu. La demande de biens à louer est en constante augmentation depuis plus de trois ans. L’offre de biens à louer, qui avait légèrement augmenté au trimestre précédent, repart à la baisse, illustrant le blocage pour les primo-accédants incapables d'accéder à la propriété. La demande locative a progressé de +6% sur l’année écoulée, avec une augmentation de +22% par rapport au deuxième trimestre 2021, année de tension locative extrême. Entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024, le loyer moyen affiché a augmenté de +1,3%, une hausse plus marquée dans les grandes villes où la tension est plus forte. L’offre de biens à louer a baissé de 6% entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024. Contrairement aux années précédentes, aucune reprise significative n’a été observée au deuxième trimestre, malgré l'approche de l'été où les premiers congés de baux sont généralement donnés. Après une légère reprise de l’offre de biens à louer au premier trimestre 2024, celle-ci a de nouveau baissé au second trimestre 2024. Les taux d’intérêt, bien qu’en baisse, ne permettent toujours pas aux primo-accédants d’accéder à la propriété, créant ainsi un "bouchon locatif" et empêchant une rotation normale des biens en location.

Les petites surfaces (T1 et T2) restent majoritaires dans l’offre de biens à louer, surtout dans les villes et leurs périphéries, alors que la tendance s'inverse dans les zones rurales. La loi climat et résilience de 2021 a profondément modifié les règles en matière de rénovation énergétique pour les biens à louer. Au second trimestre 2024, les biens classés F et G sur le DPE représentent 10% de l’offre locative totale sur Bien’ici. Les T1 comptabilisent plus de passoires thermiques que les autres types de biens. Il faudra attendre le trimestre prochain pour voir si la nouvelle méthode de calcul du DPE fera sortir ces biens de la catégorie des passoires thermiques.

L’âge du bâti, les conditions climatiques variées et l’histoire contribuent à l'augmentation des passoires thermiques. Par exemple, la Normandie, lourdement touchée par la Seconde Guerre mondiale, a vu ses villes reconstruites à la hâte, souvent au détriment de l'isolation, ce qui explique la forte présence de biens classés F et G dans cette région. Depuis 2022, le montant du loyer affiché au m² en France est globalement stable, avec quelques variations visibles surtout durant les périodes estivales, qui sont généralement des périodes phares pour le marché de la location. Dans les grandes villes comme Paris, les disparités sont notables. Malgré l’encadrement des loyers, le loyer médian pour un studio à Paris avoisine les 1 000€, en hausse de 9% sur un an, preuve de la saturation du marché locatif dans la capitale. Les logements les moins chers se louent plus rapidement, augmentant ainsi le loyer médian affiché.