Viager : un marché qui évolue vers la nue-propriété.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager : « La première tendance, c’est l’émergence du viager sans rente, c’est-à-dire la nue-propriété. »

Nous commentons l’évolution du marché du viager en France avec Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager. Il évoque notamment la cession bail à vie : un contrat développé par Renée Costes, qui constitue une solution innovante pour vendre l’intégralité de son bien immobilier tout en continuant à l’occuper. Ce nouveau dispositif permet aux vendeurs de percevoir le prix total de leur bien immobilier dès la vente et de devenir locataires privilégiés à vie, avec la liberté de quitter le bien à tout moment sans contraintes financières.


L’Hebdo-Bourseplus : Les professionnels observent un net recul des ventes, une baisse des prix, et ils soulignent que le marché n’est plus fait par les vendeurs, mais par les acquéreurs. Constatez-vous la même situation pour le viager ?

Stanley Nahon : Nous sommes sur un marché qui se développe, en raison de la démographie, mais aussi de la volonté des personnes âgées de rester chez elles, tout en obtenant des facilités financières plus importantes. Depuis une dizaine d’années, nous sommes sur un marché en croissance de 6 % par an. Même si ce sont des leviers assez puissants, le marché de l’immobilier classique montre quelques signes d’essoufflement et de ralentissement. Il y a quelques effets, mais notre marché continue d’être en croissance. Certes, c’est moins rapide, puisque nous sommes sur une moyenne de 2 à 3%, alors que l’on attendait une croissance de 7 % si nous n’avions pas eu cet environnement compliqué. Nous ne sommes pas aussi affectés que le reste du secteur immobilier, car nos vendeurs ont des besoins de financement qui continuent d’être importants. Pour les investisseurs, comme nos opérations se font sans utilisation de crédit bancaire, nous sommes beaucoup moins affectés par cette problématique. Après, il y a quand même un questionnement sur les valeurs de l’immobilier et cela affecte l’ensemble des parties.


En cette période de crise, les vendeurs demandent-ils davantage un bouquet important et une rente faible, par exemple pour aider leurs descendants ?

Les tendances sont plutôt stables, d’autant que la modulation qui s’organise sur les opérations en viager est liée au projet et aux besoins des vendeurs. Si mon besoin est de transmettre un patrimoine, je vais évidemment favoriser le bouquet, avec une opération à 100 % sur le bouquet, et ce sera donc une opération en nue-propriété. À l’inverse, si je souhaite protéger mon conjoint, ou se protéger mutuellement, par un revenu complémentaire à vie, alors il faut privilégier la rente. La modulation n’est pas conjoncturelle, elle est surtout liée aux besoins et aux projets des vendeurs. Lors de ces dernières années, nous n’avons pas observé une évolution majeure sur ce point. À l’inverse, ce que l’on observe, c’est l’émergence de la nue-propriété, c’est-à-dire le viager sans rente, qui se développe beaucoup depuis cinq ans, donc avec un bouquet à 100 %. Au départ, c’était un segment de marché et, aujourd’hui, c’est 30 % du marché du viager. Tout cela répond à des besoins différents. Dans un cas, le viager est de la prévoyance, puisque c’est un revenu complémentaire, comme la retraite par répartition. Dans l’autre cas, la nue-propriété est un capital unique, notamment dans le cadre d’un projet précis, pour une donation ou pour le remboursement d’un crédit. Généralement, les personnes qui vendent en nue-propriété ont plutôt des revenus supérieurs à ceux des personnes qui vendent en viager, puisqu’elles n’ont pas besoin d’un revenu complémentaire.