L’étude Wüest Partner sur l’accessibilité et la rentabilité des logements.

IMMOBILIER

Si la part des ménages propriétaires de leur résidence principale n’a en effet cessé de croître de 1980 à 2010, elle n’a que faiblement augmenté ces 20 dernières années, pour se stabiliser autour de 58% aujourd’hui. Cette stagnation illustre le fait qu’il est devenu de plus en plus difficile de financer l’achat de son logement, avec des prix qui ont augmenté plus vite que les revenus. En effet, les prix des logements anciens ont connu une hausse continue (+24% entre 2018 et 2022), alors que le revenu disponible brut des ménages a affiché une croissance de +14% sur la même période. Le calcul prend en compte le prix moyen d’achat au mètre carré d'une maison « type » de 120 m2 et d'un appartement « type » de 80 m2 dans les départements et les villes concernés (source : Fnaim). Wüest Partner a fait ensuite l’hypothèse que l’acquisition du logement est financée à 20% par un apport personnel et à 80% par un crédit immobilier au taux fixe de 4,1% sur 25 ans (état : Janvier 2024). Les règles usuelles recommandées par le HCSF lors de l’octroi d’un crédit ont été appliquées, c’est-à-dire que les charges annuelles liées au logement (amortissement, intérêts et assurance emprunteur de 0,35%) ne doivent pas dépasser 35% du revenu annuel du ménage.

L’accessibilité financière de la propriété diffère considérablement entre les départements. Si l’on considère les appartements, dans 23 des 96 départements de France métropolitaine, les prix du marché surpassent actuellement le niveau qui serait supportable pour un ménage médian. Il s’agit principalement des départements de l’Île-de-France (Paris : +170%, Hauts-de-Seine : +67%), de la Savoie (+28%) et de la Haute-Savoie (+24%) ainsi que des départements le long des côtes méditerranéenne et atlantique comme les Alpes-Maritimes (+68%) ou la Corse-du-Sud (+36%), bien que les revenus annuels y soient supérieurs à la moyenne nationale. Dans ces départements, seuls 20% environ des ménages disposent du revenu nécessaire pour pouvoir acquérir l’appartement « type » de 80 m2 de cette analyse.

En revanche, dans 70% du territoire, les prix des appartements restent abordables pour un ménage disposant d’un revenu médian. Dans certains départements périphériques ou plus ruraux comme la Creuse en Nouvelle-Aquitaine, les Ardennes, les Vosges ou la Haute-Saône à l’est de l’hexagone, les prix de vente sont actuellement inférieurs de plus de 50% au niveau abordable, si bien que 90% des ménages de ces départements pourraient théoriquement accéder à la propriété.