Un mauvais DPE a un impact différent selon la ville et surtout l’emplacement du bien.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Mihai Gavriloiu, cofondateur de GoFlint : « Le DPE reste le facteur essentiel de négociation, sauf pour les biens qui ont une forte désirabilité. »

GoFlint est une plateforme d’annonces immobilières réservée aux professionnels, qui propose des partenaires aux utilisateurs qui achètent un bien (rénovation, bricolage, courtage de crédit immobilier, déménagement, etc.) GoFlint diffuse les annonces immobilières de plus de 33 000 professionnels de l’immobilier, soit plus d’un professionnel sur quatre en France. Selon le dernier baromètre des notaires de France et de l’INSEE, les prix des logements anciens ont reculé de plus de 5% au premier trimestre. La Vigie de GoFlint, qui propose une analyse complète de l’évolution des prix, indique que cette baisse des prix concerne principalement les passoires thermiques (DPE F et G) et qu'elle n’est pas forcément uniforme. En effet, si à l'échelle nationale les prix dans l’ancien ont reculé de 1,8 % sur un an, il convient de constater que cette baisse est plus forte concernant les passoires thermiques.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous notez une forte corrélation entre les mauvais DPE et la baisse des prix des biens. Cela signifie-t-il aussi que les propriétaires vendeurs ne se rendent pas compte des conséquences d’un mauvais DPE ?

Mihai Gavriloiu : Il y a clairement un achoppement entre les attentes des vendeurs, en tout cas sur les biens avec des DPE faibles, et ce qu’un acquéreur est prêt à offrir. Nous analysons l’effet d'escalier entre un bon et un mauvais DPE, tout comme les différences entre les villes, et il apparaît que dans Paris, l’effet DPE est un peu gommé, notamment dans les parties centrales. Le facteur qui crée des différences d’attente sur les prix est évidemment le coût de la rénovation. Ce sont les appartements qui sont essentiellement touchés, notamment lorsque la propriété n’a pas prévu de faire de l’isolation par l’extérieur. Quand vous faites de l’isolation par l’intérieur, on a pu observer que la perte était entre 2,5 et 6,4 % de l’espace que l’on achète. Ensuite, il y aura une incertitude forte sur les fenêtres parce que, remplacer une fenêtre, en fonction des contraintes dans une copropriété, cela pèse quand même dans un budget. Si vous achetez à Paris, Lyon ou Marseille, vraisemblablement, vous ne serez pas éligible aux aides qui sont indexées sur les revenus. Vous aurez sans doute un prêt de 50 000 euros à taux zéro, cela peut aider un peu, mais cela ne répondra pas à l’enveloppe nécessaire. Donc, on est un peu dans le brouillard, entre le coût de la rénovation et la perte potentielle d’espace, et l’acquéreur va être forcément plus agressif. Le vendeur ne va pas forcément comprendre pourquoi il va devoir accepter 30 % de décote par rapport au prix recommandé par l’agent immobilier. Tant que l’on ne résoudra pas cette équation, on se retrouvera dans une situation de blocage. Un baromètre réalisé par la BPCE, sur les comportements des vendeurs par rapport aux passoires thermiques, indique que plus de la moitié des vendeurs arrivent sur le marché justement à cause de leur DPE, parce qu’ils ont aussi l’impression que les prix vont continuer de baisser. 48 % des vendeurs ont conscience que le prix de vente sera attaqué par l’acheteur, sans être en mesure de chiffrer cela. On observe que les ventes de passoires thermiques augmentent toujours et le volume de biens avec un DPE E a augmenté de 6 %, tout simplement parce que les propriétaires ont vu ce qui se passait avec les autres DPE. Donc, ils préfèrent anticiper cette perte de valeur infligée par le marché.


Si vous trouvez un bel appartement en vente, avec une terrasse face à la mer ou à la tour Eiffel, vous aurez envie de l’acheter malgré un mauvais DPE…

Le désir pour un bien l’emporte évidemment sur la question du DPE, surtout à Paris, en raison de son emplacement. Mais votre vendeur le saura aussi et il sera moins enclin à transiger sur le prix. Quand vous achetez ce type de biens, vous savez que vous n’aurez pas droit aux aides à la rénovation, vous avez généralement un budget conséquent pour emprunter mieux et ce sont des considérations autres que des considérations économiques qui vont primer sur votre souhait d’acquisition. Cela reste quand même quelque chose de minoritaire au niveau du comportement des acteurs français.