Marché résidentiel : la contraction de l’activité amorce le recul des prix.

IMMOBILIER

En 2023, les marchés immobiliers français ont subi une forte contraction de leur activité, avec des baisses de 22 % pour l'immobilier ancien, de 37 % pour le neuf et même de 52 % pour les ventes en bloc, en raison de la remontée soudaine des taux amorcée en 2022. Ce phénomène est observé à l'échelle mondiale, avec des facteurs collatéraux tels que l'inflation des coûts de construction, l'implémentation de nouvelles normes énergétiques et la suppression des avantages fiscaux pour le logement qui compliquent davantage la situation. Ikory dresse le bilan de l’immobilier résidentiel dans une étude. L’opérateur indique que « le marché de l'investissement en bloc s'est aligné sur les attentes des investisseurs en termes de rendement et de décote métrique, tandis que le logement ancien a connu une baisse limitée des prix, de -4,1 % notamment pour les appartements. En revanche, les prix dans le secteur du neuf sont restés élevés, étant étroitement liés aux coûts de construction. La capacité des marchés immobiliers à se rétablir dépendra de leur adaptabilité. Une prévision pour 2024 indique un renouveau du marché du bloc avec des opérations de transformation et de résidences gérées, une reprise graduelle du marché de l'ancien avec des taux d'emprunt stabilisés pour attirer les acheteurs, et une nécessité de réviser significativement les prix du foncier pour rétablir l'équilibre économique dans le secteur du neuf, fortement impacté par la crise. »

Sur le secteur de l'immobilier ancien, il se confirme une baisse significative (-28 %) des transactions, totalisant 869 000 ventes en rythme annuel à décembre 2023 : « En moyenne, les prix des biens immobiliers en France ont diminué de 4,1% pour les appartements et de 3,7% pour les maisons. Cette baisse des prix se manifeste de manière disparate selon les régions. Elle est plus marquée en Île-de-France et à Paris, où les prix ont chuté de 8%. Le prix moyen des appartements parisiens devrait être d'environ 9 410 €/m² en avril. Le logement locatif est également affecté par les premiers signes de contraintes imposées au parc immobilier pour améliorer sa performance énergétique, sous peine d'interdiction de location. En conséquence, le marché locatif connaît une tension extrême sur les secteurs les plus recherchés. »

Enfin, « les ventes de logements neufs aux particuliers ont chuté de 37 % en 2023, principalement en raison de la situation sur le crédit immobilier et de la fin du dispositif fiscal Pinel, qui a considérablement réduit les investissements locatifs dans le neuf. Cette crise de la demande a entraîné une détérioration de tous les indicateurs du secteur : les mises en vente ont diminué de 30 %, les stocks ont augmenté et le nombre de permis de construire a baissé de 24 %. Cette situation survient alors que les promoteurs font face à une inflation des coûts de construction, à un durcissement de la réglementation environnementale et surtout à des conditions de financement plus onéreuses, ce qui impacte leurs bilans financiers et les place dans une situation précaire. Dans ce contexte, on observe une augmentation des ventes en bloc de 11 %. Des défaillances sont à craindre dans le secteur cette année avant une éventuelle reprise sur de nouvelles bases. »