Acheter ou louer ? La balance penche maintenant en faveur de la location dans les grandes villes.

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Wüest Partner France, société indépendante de conseil, expertise et services en immobilier d’origine suisse, a cherché à déterminer quelle serait l’évolution des prix nécessaire afin que l’acquisition d’un appartement ou d’une maison soit, aux conditions d’aujourd’hui, plus rentable qu’une location. En comparant les coûts liés à la location et à la propriété dans l’ensemble des communes françaises, la location serait plus avantageuse dans les dix plus grandes villes de France. En effet, dans les grandes villes, l’achat d’un logement s’avère rentable seulement si sa valeur augmente suffisamment au fil du temps pour compenser les coûts supplémentaires liés à la propriété. L’étude indique que c’est à Bordeaux que l’appréciation annuelle de valeur nécessaire à rentabiliser la propriété est la plus élevée, avec 1,6%. Cela tient d’une part à la cherté de l’appartement (le ratio du prix d’achat sur le loyer annuel est de 22, la valeur la plus élevée après Paris), et d’autre part Bordeaux a une taxe foncière onéreuse : le taux de taxe foncière est de 46,6% contre 35,6% en moyenne nationale et 14,1% à Paris. À Marseille, une appréciation annuelle de 0,6% suffirait à rendre l’achat avantageux. En effet, malgré une taxe foncière élevée, le prix de l’appartement y est relativement faible (ratio prix/loyer de 17,6), rendant les coûts de la propriété plus accessibles.

À Paris, l’attractivité exceptionnelle de la ville a entraîné une flambée des prix. Malgré la récente baisse des prix (–5,3 % sur un an au 3e trimestre 2023), le coût au mètre carré demeure extrêmement élevé (10 400 euros). Cette situation entraîne des coûts de financement considérables, rendant l’achat moins attrayant. Néanmoins, le segment locatif est également très tendu à Paris. La demande est massive et l’offre limitée. De plus, l’interdiction depuis le 1er janvier 2023 de louer des logements très énergivores (« passoires thermiques ») a encore réduit l’offre de logements locatifs. Entre la baisse amorcée des prix de la propriété et la flambée des loyers, il se peut que la donne change en faveur de la propriété au cours des prochains mois en région parisienne.

L’étude confirme évidemment que, sur l’ensemble du territoire français, l’image est bien différente de celle des grandes villes. Dans quelque 80 % des communes, les coûts annuels liés à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison sont inférieurs à ceux de la location, et ce malgré la forte hausse des taux d’intérêt. En conclusion, nous précisons que les conclusions de cette étude de Wüest Partner France se basent sur une période de 20 ans. Le critère de l’âge est évidemment à prendre en compte, car il sera toujours plus intéressant d’acheter son bien à 30 ou 40 ans plutôt que de louer jusqu’à la fin de ses jours.