Comprendre ce que signifie un bon investissement locatif.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Thierry Vignal, président de Masteos : « Les prix commencent à augmenter à partir du moment où l’on voit apparaître des coffee shops un peu bobos. »

Lancée en janvier 2019, Masteos est une PropTech spécialisée dans l’investissement locatif clés en main. Masteos accompagne les investisseurs de A à Z, depuis la simulation de leur capacité d’emprunt en investissement locatif, le choix de leur investissement, la rénovation du bien et jusqu’à la gestion locative. Présente dans plus de 20 villes françaises et à Barcelone, Valence et Madrid, la start-up a créé son réseau de mandataires en juin 2023, avec pour objectif de couvrir davantage de petites et moyennes villes en France et en Espagne.


L’Hebdo-Bourseplus : L’investissement locatif a longtemps relevé d’une démarche artisanale. Or il y a maintenant une multiplication des normes et des contraintes diverses, donc cela ne peut évidemment plus relever d’une telle approche. Est-ce votre constat ?

Thierry Vignal : Effectivement, l’environnement réglementaire est particulièrement défavorable à l’investissement locatif, notamment avec les lois sur les passoires thermiques, les nouvelles normes du HCSF qui ont supprimé l’ancienne méthode de calcul du taux d’endettement, le taux d’usure qui a longtemps empêché les banques de faire des prêts aux taux de marché, l’explosion de la taxe foncière, les lois qui favorisent les squatters, le plafonnement des loyers… Tout cela se fait dans un contexte macro-économique d’explosion des taux d’intérêt. En plus, les rendements n’augmentent pas forcément, puisque les loyers sont plafonnés. Donc, un investissement locatif est moins intéressant aujourd’hui. C’est vrai, avant on investissait souvent près de chez soi. Mais aujourd’hui, avec le développement de la data, nous sommes plutôt dans une moyenne de 100 kilomètres, puisque la data a libéré l’information sur les rendements. Les investisseurs peuvent maintenant envisager des investissements dans des villes plus rentables. Ce sont des gens qui travaillent, donc il faut trouver une personne sur place pour s’occuper du bien, faire les travaux, trouver un locataire, le gérer. C’est pour cette raison que nous assistons à l’émergence de sociétés comme la mienne, puisque nous aidons à rendre ce process moins artisanal et plus fluide.


Pendant très longtemps, on a investi de la même manière pour un logement destiné à la location, que pour se loger. Aujourd'hui, si l'on habite dans le VIe ou le XVIe arrondissement parisien, on a compris qu’il n’est pas forcément rentable d’investir dans son quartier, mais qu’il faut plutôt aller au Havre ou à Saint-Étienne…

Il y a effectivement un changement des mentalités. On désolidarise l’achat en résidence principale de l’achat en investissement locatif et l'on va financiariser l’approche grâce à l’accessibilité des données. Au début, on avait des données sur les prix et l'on recherchait ce qui n’était pas cher. Maintenant, nous avons accès aux loyers, donc on a accès aux rendements des biens immobiliers et on peut commencer à faire des filtres par rendement. Cela entraîne la tentation des sirènes du rendement pour se précipiter vers les villes les plus rentables, qui sont rarement les villes les plus sûres. Donc, on peut finir en banlieue de Saint-Étienne ou de Roubaix. C’est un temps qui commence à être révolu, parce que nous avons de plus en plus d’indicateurs qualitatifs sur le marché locatif, comme le salaire net moyen par habitant, ce qui permet d’évaluer la solvabilité des locataires potentiels. On a un outil très pratique qui donne le niveau de demande locative ville par ville. Donc, nous avons accès à de très nombreux critères qualitatifs. Nous devons rapporter un niveau de rendement locatif à un niveau de risque. Cela peut s’évaluer grâce à la tension locative, la solvabilité des habitants ou la tension transactionnelle. On peut pousser l’analyse comme le ferait un courtier en bourse.