Les prix de l’immobilier neuf continuent de grimper

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier : « L’offre et la demande ne se rencontrent plus. »

Depuis 2001, le Laboratoire de l’Immobilier analyse les marchés de l’immobilier neuf. Il réalise des études pour accompagner les professionnels - promoteurs, distributeurs, conseillers en gestion de patrimoine - dans leurs projets immobiliers. Dans sa dernière étude, le groupe souligne que le nombre de logements neufs réservés ne cesse de chuter ( moins 39 % sur les neuf premiers mois de 2023), mais que les prix de vente font de la résistance. En effet, le prix du mètre carré moyen mesuré s’élève à 5 980 € en novembre 2023, soit une évolution de 8,9 % sur un an pour les communes de plus de 45 000 habitants. Cependant, cette hausse des prix peut sembler paradoxale au moment où les prix de l’ancien commencent à reculer et où les stocks de logements neufs des promoteurs progressent de près de 10 %. L’étude indique qu’il s’agit d’une augmentation « avant remise », puisque les promoteurs sont nombreux à baisser leurs grilles de prix et à rogner leurs marges pour continuer à séduire les acheteurs. Par ailleurs, l’offre actuelle d’appartements neufs a radicalement changé. En novembre 2022, il y avait encore une large majorité de logements répondant à la norme RT2012. Désormais, pour l’essentiel, les programmes respectent la RE2020. Or, selon les estimations de la profession, les nouvelles exigences réglementaires ont à elles seules un impact de 4 à 5 % sur le prix des appartements neufs.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous publiez ce baromètre depuis quatre ans. D’abord, vous n’aviez jamais noté une telle chute des ventes dans le neuf…

Franck Vignaud : La crise n’est pas nouvelle. Elle a commencé au moment des élections municipales, avec un ralentissement des permis de construire. Ensuite, il y a eu la crise sanitaire. Puis il y a eu un début d’inflation et une problématique d’approvisionnement des matériaux. J’ajoute qu’il y a eu une nouvelle poussée inflationniste au moment du conflit en Ukraine, avec une flambée des prix de l’énergie. Aujourd’hui, dans un contexte de forte remontée des taux d’intérêt, on a un effet de ciseaux, car les prix des logements neufs continuent de grimper, pour des raisons purement techniques, en raison d’une nouvelle norme qui a un effet inflationniste de l’ordre de 4 à 5 %. Vous devez rajouter à cela l’inflation, avec aussi la hausse des salaires dans les métiers du BTP. Donc, les prix augmentent, mais en face, avec la hausse brutale des taux d’intérêt, on assiste à une désolvabilisation très rapide des ménages. En conclusion, le pouvoir d’achat immobilier a baissé de l’ordre de 25 à 30 %. L’offre et la demande ne se rencontrent plus.


Face à cela, vous constatez que les promoteurs multiplient les offres commerciales. Toutefois, on ne va pas décider d'acheter un appartement juste parce que la cuisine équipée est offerte...

Cela peut être un argument pour les investisseurs, car cela leur évite d'ajouter le prix d’une cuisine pour louer un appartement. Il est conseillé aux investisseurs d’avoir un appartement prêt à louer, pour éviter que les travaux soient plus ou moins bien faits. Donc, cela facilite la location du logement et cela évite aussi de dépenser 5 000 euros supplémentaires si vous voulez avoir un bien prêt à louer. Donc, cela s’adresse souvent aux propriétaires bailleurs. Pour le reste, on assiste à des remises, ou à des frais de notaire offerts. On est vraiment dans une recherche de solvabilisation des acquéreurs potentiels pour essayer de réduire l’enveloppe globale ou l’effort d’épargne. L’objectif est évidemment d’essayer de capter une clientèle qui se retrouve aujourd’hui désolvabilisée.