Le marché immobilier n’est pas encore suffisamment attractif pour les investisseurs.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Nicolas Kert, cofondateur de Remake AM : « L’investisseur privé est en train de se faire raboter sans qu’il s’en aperçoive ! »

La société de gestion indépendante Remake Asset Management vient de publier son dernier bulletin trimestriel d’information. Sa SCPI Remake Live enregistre une collecte nette qui franchit la barre symbolique des 200 millions d'euros sur les neuf premiers mois de l’année (dont 32,5 millions d'euros au troisième trimestre 2023), confirme un objectif de performance distribuée comprise entre 7,25 et 7,75% pour 2023 et fait part de l’acquisition d’un immeuble situé au centre d’Édimbourg pour un montant de 35,8 millions d'euros, avec un rendement acte en main de 7,7%. La baisse encaissée par les marchés immobiliers tertiaires européens permet aujourd’hui à Remake Live de capturer des rendements immobiliers initiaux beaucoup plus élevés qu’auparavant. Nous avons profité de cette annonce pour demander à Nicolas Kert son analyse sur le marché immobilier.


L’Hebdo-Bourseplus : D’abord, pouvez-vous nous présenter votre métier ?

Nicolas Kert : Nous gérons un produit. On ne se disperse pas sur différentes problématiques, c’est en l’occurrence une SCPI dans l’immobilier. Nous avions l’idée de créer un produit qui soit assez massivement distribué et, pour cela, il fallait que la stratégie d’investissement soit la plus large possible. Ce que nous voulons, c’est emmener nos investisseurs là où il y a des opportunités de marché.


Vous soulignez qu’en cas d’inflation, l’augmentation du loyer peut entraîner une insolvabilité des locataires, ce qui est logique. Cela signifie-t-il qu’il faut être très prudent dans ce domaine ? Le raisonnement est-il le même pour les entreprises et pour les particuliers ?

L’indexation, c’est un peu comme de la dette : cela se paye à un moment. Il faut regarder l’évolution des valeurs locatives de marché et, si l’évolution est de 10 %, ce n’est pas très grave si l’indexation est de 10 %. Donc, le jour où mon locataire veut renégocier, je n’aurai pas de problème puisque je relouerai au niveau auquel mon locataire aura été indexé. En revanche, la difficulté que nous rencontrons, c’est que nous avons une inflation qui n’est pas corrélée à la croissance. Nous avons une inflation qui est essentiellement importée, avec les matières premières, la hausse de l’énergie, et cela a des conséquences sur les produits agricoles. Du coup, cette inflation n’est pas génératrice de croissance, ce qui veut dire que les valeurs locatives ne vont pas croître. Donc, si vous étranglez votre locataire en lui demandant 11 % de croissance, vous serez quand même bien ennuyé le jour où il va falloir relouer, puisque ce sera avec une valeur moindre. Il faut faire attention à l’indexation. Cela fait du bien pendant un an ou deux, mais à la fin du bail, on revient à la valeur locative du marché qui n’augmente pas. Nous sommes plutôt partisans de la négociation. Par exemple, une augmentation très faible en échange d’un engagement de bail beaucoup plus long. Notre intérêt est que le locataire soit là le plus longtemps possible.