Investissement immobilier : exit les grandes villes, cap sur les villes moyennes !

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L’étude Bevouac indique qu’investir dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille est aujourd’hui devenu moins intéressant que de se tourner vers des villes plus petites. Il faut donc désormais privilégier l’investissement immobilier dans ces villes moyennes. Bevouac, spécialiste de l'investissement locatif clé en main dans l'ancien, livre son analyse comparative du marché et ses arguments en faveur des villes moyennes. En effet, « la perte de vitesse des 10 plus grandes villes peut être étayée par le constat suivant : les villes dans lesquelles les prix ont le plus fortement augmenté ces 10 dernières années (en moyenne +39,41 %) sont celles où les prix dégringolent le plus aujourd’hui (-1,77 %). Parmi elles, on peut citer Lyon, où les prix enregistrent une baisse sur un an de -8,1 %, Bordeaux (-8,6 %), Nantes (-5,2 %), ou encore Montpellier (-3,1 %). À une échelle moins macro, Bordeaux est un des exemples les plus significatifs : en effet, si le prix au mètre carré y a évolué de +46,10 % depuis les dix dernières années, depuis un an, il est à la baisse avec une évolution de -8,60 %. À Lyon, la comparaison est elle aussi éloquente : +40,40 % sur dix ans contre -8,10 % sur un an du prix mètre carré. » Martin Menez, président de Bevouac, explique que « si sur les cinq voire les dix dernières années, on préconisait d’investir dans les très grandes villes, aujourd’hui la dynamique a complètement changé ».

Cette baisse d’attractivité des grandes villes signe la victoire des villes moyennes dans la grande bataille immobilière, avec un report de la demande dans des villes habituellement moins prisées comme Angers, Saint-Etienne, Villeurbanne ou encore Le Havre. Il apparaît que « le pouvoir d’achat au mètre carré dans ces villes est, lui, encore intéressant : on y observe une résistance de l’évolution du prix du mètre carré. Mieux encore, le mètre carré y prend même de la valeur dans certains cas, comme Reims (où le prix a évolué de +28,70 % en l’espace de 10 ans et de +0,90 % depuis un an), Toulon (+25,80 % en 10 ans et +8,90 % sur un an) et Grenoble (+29,90 % pour son mètre carré sur dix ans, +5,30 % sur un an). Pour faire le parallèle avec les grandes villes, où la moyenne de l’évolution du prix au mètre carré sur l’année est négative avec -1,77 %, depuis un an, celle de la moyenne du top 10 des villes moyennes est certes timide mais positive (+0,51 %). »

Autre atout non négligeable des villes moyennes : « Il n’y a pas encore d’encadrement des loyers sur ces marchés. Une contrainte ne concernant que les villes situées dans des zones tendues. De plus, une fois le bien rénové d’un point de vue énergétique, il peut être loué plus cher, ce qui permet une rentabilisation plus rapide des travaux et, donc, assure l’optimisation du rendement. Attention, toutefois, à ne pas porter son dévolu sur les villes dans lesquelles le mètre carré affiche un prix trop bas, sans quoi le prix de ces travaux de rénovation entrave le rendement de l’investissement. »