Le marché des commerces résiste aux turbulences selon Knight Frank France.

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Knight Frank dresse un état des lieux complet du marché immobilier des commerces en France. D’abord, en 2022, la consommation avait plutôt bien résisté au déclenchement de la guerre en Ukraine et à l’explosion de l’inflation. Depuis janvier, celle-ci vacille sous l’effet conjugué de la dégradation du climat économique et de la poursuite de la hausse des prix. Elle ne devrait pas se redresser significativement d’ici la fin de l’année, tandis que les arbitrages contraints des ménages se renforceront aux dépens de certaines catégories de produits et de certaines enseignes.

Dans ce contexte, il n’est guère surprenant de voir décoller le nombre d’enseignes concernées par des procédures. Cependant, « les procédures relevées depuis 2020 ne sont qu’une minorité à avoir abouti à des disparitions d’enseignes. Pour autant, leur impact sur le marché immobilier est loin d’être négligeable compte tenu des réductions de réseaux de points de vente auxquelles elles ont donné lieu. Sur les 8 800 magasins que comptaient initialement ces 80 enseignes en France, nous estimons ainsi à 3 200 le nombre total de fermetures, dont une part considérable représentée par quelques enseignes comme CAMAIEU » explique Antoine Salmon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France.

De fait, si l’accélération des procédures et les difficultés de certaines enseignes sont indéniables, d’autres se développent et affichent d’importantes ambitions, ce qu’illustre par exemple le nombre quasi record de nouvelles enseignes étrangères ouvrant leur premier magasin en France. « 58 arrivées d’enseignes étrangères inédites sont attendues en France en 2023, chiffre à comparer aux 49 recensées l’an passé et aux 61 relevées lors du pic de 2019 » annonce Antoine Salmon. L’analyse des nouveaux entrants par catégorie de produits confirme les tendances observées depuis le déclenchement de la crise sanitaire, avec d’une part le boom du secteur de la restauration (38 % des arrivées de nouveaux entrants prévues en 2023, contre 21 % en moyenne depuis 10 ans) et d’autre part le déclin de la mode (21 % des arrivées prévues en 2023 contre 33 % en moyenne depuis 10 ans). Tous secteurs confondus, les enseignes étrangères arrivées en France lors des dix dernières années cumulent près de 3 000 ouvertures.

Les développements restent particulièrement nombreux dans le secteur de la restauration, qui concentre 30 % de tous les plans d’expansion recensés en 2023. Cette part élevée tient notamment au succès de la franchise, également dynamique dans l’alimentation même si quelques activités s’essoufflent, comme le bio dont les leaders rationalisent aujourd’hui leur réseau en raison de la chute des ventes. Enfin, plusieurs autres secteurs sont dynamiques comme l’animalerie, le sport et bien sûr le discount, qui continue de profiter à plein de la hausse de l’inflation et de la recherche d’économies des Français. Les enseignes à petits prix s’étendent aussi bien en périphérie qu’en centre-ville. Dans ce contexte, la demande soutenue des enseignes se heurte parfois à une offre immobilière plus restreinte.

C’est le cas sur les principaux axes parisiens, où la vacance poursuit sa baisse. A la fin du 1er semestre 2023, le taux de vacance moyen des douze grandes artères parisiennes suivies par Knight Frank atteignait ainsi 5,8 % contre 6,8 % il y a un an et 9 % deux ans auparavant. Quant aux valeurs locatives des meilleurs axes, dont la plupart se sont maintenues en un an, elles pourraient subir une pression à la hausse après avoir brièvement décroché après le déclenchement de la crise sanitaire. Dans certains quartiers particulièrement recherchés comme le Marais, celles-ci peuvent d’ores et déjà dépasser leur niveau pré-Covid en raison de la rareté de surfaces adaptées à la demande des enseignes.

Enfin, la quasi-disparition des créations de grands centres commerciaux est une tendance à l’œuvre depuis plusieurs années. Celle de la baisse drastique des nouveaux retail parks est en revanche plus récente. L’heure est désormais clairement à la transformation. Là encore, il ne s’agit pas d’une nouveauté, en particulier pour les propriétaires de centres commerciaux qui depuis plusieurs années multiplient les projets destinés à adapter leurs actifs en les ouvrant à de nouveaux usages (coworking, médical, etc.), réduisent l’espace dévolu aux hypers pour varier l’offre et optimiser les revenus locatifs ou encore restructurent des sites commerciaux pour en faire de véritables morceaux de ville. En conclusion, Knight Frank France indique que « si l’heure est sans conteste à la transformation, elle n’est plus au retail bashing. Le marché des commerces redevient attractif pour un nombre croissant d’investisseurs du fait de l’évolution favorable des derniers mois, qu’il s’agisse du retour des touristes étrangers et de la baisse de la vacance à Paris ou, en périphérie, du dynamisme de la demande des enseignes, de l’assèchement des projets de développement et du potentiel de valorisation du foncier ».