L'immobilier glisse : attention à la chute, elle pourrait être très brutale

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 1er septembre 2023 (numéro 1.201) : “ Stellantis : trésor de guerre pléthorique. ”. Bonne lecture !!!

Lors de la communication au titre de ses résultats du S1 de 2023, Nexity a très clairement annoncé la couleur : il n’est pas vraiment question qu’elle soit en mesure de distribuer, comme prévu et comme promis, un dividende de l’ordre de 2,50 euros par action au titre de 2023 et vraisemblablement encore au titre de 2024. Bien que les communiqués de presse au moment de la publication de résultat soient toujours dans une langue de bois, tradition grand chêne, Nexity a été obligée de reconnaître que la conjoncture immobilière était « durablement adverse ». Nexity reste le plus important promoteur immobilier français mais n’anticipe plus désormais que 4,3 milliards d’euros de CA (hors international) et un résultat opérationnel à 250 millions alors que dans la prévision précédente, il y a quelques mois, l’objectif de CA était supérieur à 4,5 milliards et celui de résultat opérationnel était supérieur à 300 millions d’euros.

Adieu profits, dividendes et grosse activité !

Désormais, soyons réalistes, le dividende versé en 2024 « reflétera le niveau de résultat net 2023 ». Précision ! Très réaliste, le géant de l’immobilier français précise que « les certitudes sur la durée de l’environnement défavorable au secteur immobilier conduiront à revoir courant 2024 les objectifs financiers annoncés en septembre 2022 » (lors de la journée investisseurs). Même si Kaufman & Broad et la partie immobilière de Bouygues ont plutôt mis un bémol à ce pessimisme, la tendance est à la soupe à la grimace et, de ville en ville, lorsque l’on voyage en France, on voit la mention « cessation d’activité » ou « à louer », sur beaucoup de façades d’agences immobilières, lesquelles avaient poussé comme des champignons au cours des dernières années. Dans le secteur immobilier, les mauvaises nouvelles volent en escadrille. L’inflation persiste, ce qui augmente de façon impressionnante le coût de la construction. Cela augmente aussi le coût des travaux lorsque l’on achète de l’immobilier ancien, rarement en très bon état. Pour ce qui concerne la rénovation de logements qui ne seront bientôt plus louables puisque considérés comme « passoires énergétiques », c’est la même facture, en hausse, et de façon parfois spectaculaire.


Clientèle désolvabilisée.

La clientèle des particuliers est désolvabilisée du fait de la hausse rapide des taux d’intérêt qui va se poursuivre encore pendant un certain nombre de trimestres. Les investisseurs institutionnels s’en vont vers des classes d’actifs qui offrent des rendements supérieurs, les entreprises ont tendance à adapter leurs locaux à une utilisation moins intensive du fait du télétravail et recherchent, lorsqu’elles le peuvent, des sous-locataires ou des colocataires voire des locaux plus petits, à condition de trouver des repreneurs pour les locaux qu’elles vont quitter. Quand on est promoteur, c’est la soupe à la grimace. Il ne faut pas oublier qu’il y a une partie significative de frais fixes dans ce métier. Pour reprendre le dossier Nexity, au S1 le résultat opérationnel a reculé de 25 % à 82 millions d’euros, la marge qui était encore de 5,6 % du CA au S1 de 2022 est tombée à 4 %, les analystes financiers ont tendance à prolonger les courbes et s’attendent désormais à une marge comprise entre 2,5 et 3 % pour le S2 de 2023. Pourtant, le CA du S1 a augmenté de 4 % chez Nexity à 2,04 milliards d’euros, ce côté légèrement réjouissant de la croissance du CA a de fortes chances de ne pas se maintenir vu les révisions des perspectives et surtout la baisse du nombre de réservations de logements neufs à la fin de juin 2023 (6.085 unités, -20 %), pour un montant de 1,26 milliard d’euros (-28 %).