Analyse sur les dynamiques territoriales et la transformation des habitats.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Gilbert Emont : « Paris sera organisée de manière plus constellaire, avec autour des villes moyennes bien desservies en transports en commun. »

Gilbert Emont vient de publier « Habiter la France urbaine », un livre dans lequel il appréhende les dynamiques territoriales et les enjeux liés à la transformation des habitats. Gilbert Emont est chercheur. Il a dirigé le laboratoire Logement, il a été directeur général délégué du groupe immobilier de la Caisse des Dépôts et il est conseiller principal en charge du Logement pour l’IEIF. C’est dans ce cadre qu’il est le rédacteur du Livre blanc de l’Innovation immobilière. Il a également été directeur de l’Institut Palladio des Hautes Études sur l’Immobilier et la Cité. Rappelons que l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous analysez les dynamiques territoriales et l’évolution des marchés résidentiels. Est-il nécessaire de calculer cela alors que l’on a le sentiment que depuis des siècles, les choses se sont faites naturellement et que les hommes se sont sédentarisés, les villages sont devenus des villes, sans qu’il y ait eu la moindre planification ?

Gilbert Emont : Je suis assez d’accord avec votre analyse. Si l'on parle de métropolisation, on a l’impression que tout cela a été voulu par une instance non économique, politique notamment, pour arriver à la situation d’aujourd’hui. Je suis contre cette thèse. Je crois que les choses se passent de manière naturelle. Il y a des transformations naturelles très profondes, notamment en matière de vitesse d’accomplissement, qui font que nous ne sommes pas dans une continuité. La première révolution industrielle a créé des villes dans des endroits où il y avait des matériaux à exploiter et nous avons eu la création de villes au nord de la France, mais aussi à Manchester. C’est vrai, aucune logique de planification n'existe. Michel Serres avait l’habitude de dire avec humour que nous sommes sortis du néolithique en 1975. Quand on passe à plus de 50 % d’urbains dans la planète, on n’est plus dans le néolithique. La France comptait 80% de ruraux au début du XXe siècle.

Aujourd’hui, c’est l’inverse. Cet exode s’est produit pendant un certain temps, mais il ne faut pas oublier que le monde rural est plus habité aujourd’hui qu’il ne l’était au début du XXe siècle. La croissance de la population mondiale est un événement fantastique. Elle a été multipliée par six en un siècle. Il y avait 250 millions d’habitants au temps du Christ, comme en l’an 1000 aussi, mais il y avait déjà 1,3 milliard d’habitants en 1900. Aujourd’hui, il y a 8 milliards d’habitants. C’est une accélération fantastique, qui a une fin, car les spécialistes estiment que l’on ne dépassera pas les 9 milliards d’habitants. On voit bien qu’il y a une régulation par la fécondité. Ces chiffres sont extraordinaires, puisque tout cela s’est produit dans une période extrêmement courte. C’est une révolution naturelle. Il faut aussi hiérarchiser les révolutions. Je considère qu’il y a un défi quantitatif absolument fabuleux, et ce défi quantitatif est urbain, parce que l’économie n’est plus une économie de présence à côté des lieux de matières premières et d’énergie. Nous sommes dans une hiérarchisation de la production mondiale, dans nos pays développés, qui est liée à l’économie du savoir et non pas de notre présence à côté des sources d’énergie. La métropolisation n’est rien de plus que cette segmentation naturelle de cette population grandissante qui s’installe dans les villes. Nous vivons une révolution urbaine à un niveau absolument fantastique.


Vous évoquez la nécessité de considérer l’espace résidentiel au sens large. Les grandes villes ne sont-elles pas en train de se transformer en villes moyennes ? D’abord, on observe un attrait pour ces dernières et, en même temps, on constate que les grandes villes deviennent en quelque sorte plusieurs villes moyennes en développant leurs quartiers. Qu’en pensez-vous ?