Les Français sont désemparés face à la situation du marché immobilier.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Charles Marinakis, président de Century 21 France : « Le temps du logement est toujours très long et il faudra beaucoup de temps pour remettre en route tout cela. »

Les ménages sont de plus en plus déroutés face au marché immobilier, c’est ce qui ressort d’une récente étude du réseau Century 21. D’abord, « le nombre de transactions, qui n’avait cessé de croître depuis huit ans, a considérablement baissé : moins 14,1 % entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023. À l’origine de ce retournement de marché : l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci a reculé de 18,4 %, par rapport à juillet 2022. Pour compenser l’atrophie de l’enveloppe financière mobilisable par emprunt, seules deux possibilités existent : la baisse des prix, ou la hausse de l’apport personnel. Or les prix peinent à s’infléchir : ils augmentent même de 0,9 % pour les maisons (s’établissant à 2636 € le m², ce qui est un record historique) et diminuent légèrement pour les appartements de 1,7 % pour atteindre 4198 € le m² (un niveau toujours supérieur à 2021). » Dans ce contexte, les vendeurs « contraints » par un fait de vie acceptent de revoir leur prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles difficultés économiques des acquéreurs. Les vendeurs « sereins » (ceux qui ne sont pas obligés de vendre à court terme) font le choix, soit de retirer leur bien du marché, soit de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. Ceux-ci prennent 8 jours supplémentaires pour les maisons et 4 jours en moyenne pour les appartements.


L’Hebdo-Bourseplus : Il y a quelques mois, vous indiquiez que le marché immobilier allait connaître une baisse des prix. Maintenant, vous allez beaucoup plus loin, en soulignant que la diminution des prix ne compense pas la hausse des taux. Dans ce contexte, les Français sont obligés d’acquérir des biens plus petits…

Charles Marinakis : Au cours de l’été dernier, j’avais alerté d’un signe de retournement du marché et cela s’est confirmé. Très honnêtement, nous pensions tous que cela entraînerait mécaniquement une baisse des prix. Mais l’histoire nous apprend que ce n’est pas le cas. La baisse des prix ne compense pas la hausse des taux d’intérêt. Par conséquent, une partie des Français, pour ne pas renoncer à leur projet, utilisent un levier inattendu, celui de la surface. Donc en réduisant le nombre de mètres carrés.


Il y a toujours eu des crises dans le secteur de l’immobilier. Elles se traduisaient par une baisse des prix, mais jamais par une crise de l’offre. Aujourd’hui, on observe qu’il n’y a pratiquement plus de logements en location. Peut-on craindre que la France subisse une crise du logement, comme après la Seconde Guerre mondiale, au temps de l’Abbé Pierre ?

Effectivement, ce n’est pas une crise de l’immobilier, car il n’y a pas de défiance des Français à l’égard de l’investissement immobilier. En réalité, il y a une crise du logement. Le logement, c’est trois marchés distincts, qui ne répondent pas aux mêmes stimuli : en l’occurrence le neuf, la transaction résidentielle et le marché de la location. Il y a le marché du neuf qui est en panne, c’est probablement le secteur d’activité le plus touché, parce que les promoteurs ont des difficultés sur l’ensemble du cycle de production, et parce qu’ils ont aussi du mal à trouver du foncier. Quand ils en trouvent, il est cher. Ensuite, il est difficile d’avoir de la densité et les projets sont peu viables sur le plan économique. Aujourd’hui, un tiers des permis purgés des délais de recours ne seront pas mis en chantier. Le troisième facteur, c’est que les promoteurs ont du mal à commercialiser leurs logements neufs, du fait de l’augmentation des taux d’intérêt et de la désolvabilisation d’une partie des Français. Sur la transaction résidentielle, c’est vraiment préoccupant. Mais ce marché a la faculté de s’autoréguler depuis la nuit des temps et je suis convaincu que les vendeurs et les acheteurs arriveront à un point d’équilibre, même si cela demandera un peu de temps. Enfin, il y a le marché de la location qui est exsangue, parce qu’il n’est plus approvisionné, ni par les logements neufs, ni par les logements anciens. On observe que le nombre de congés, c’est-à-dire la libération des appartements, a été divisé par deux, ce qui signifie une réduction importante du parc locatif. Cela explique cette crise du logement. En même temps, si l'on regarde bien les choses, tout a été fait pour que le parc locatif soit asséché.