Selon Century 21, la baisse des prix ne compense pas la hausse des crédits, les Français se résignent à acheter plus petit.

IMMOBILIER

La dernière étude de Century 21 confirme le tournant du marché de l’immobilier. Le groupe inique que « la situation du marché immobilier a radicalement changé en France. Le nombre de transactions, qui n’avait cessé de croître depuis 8 ans, a considérablement baissé : -14,1 % entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023. À l’origine de ce retournement de marché : l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci a reculé de -18,4 %, par rapport à juillet 2022. Pour compenser l’atrophie de l’enveloppe financière mobilisable par emprunt, seules deux possibilités existent : la baisse des prix ou la hausse de l’apport personnel. Or les prix peinent à s’infléchir : ils augmentent même de +0,9 % pour les maisons (s’établissant à 2636 € le m², ce qui est un record historique) et diminuent légèrement pour les appartements de -1,7 % pour atteindre 4198 € le m² (un niveau toujours supérieur à 2021). Seuls les vendeurs « contraints » par un fait de vie acceptent de revoir leur prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles contraintes économiques des acquéreurs. Les vendeurs « sereins » (ceux qui ne sont pas obligés de vendre à court terme) font le choix, soit de retirer leur bien du marché, soit de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. Ceux-ci prennent +8 jours pour les maisons et +4 jours en moyenne pour les appartements. »

Dans ce contexte, « les ménages doivent accroître leur apport personnel. Ainsi, pour acheter un bien correspondant au montant moyen d’acquisition en France, l’apport personnel nécessaire a dû augmenter de plus de 60 % entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 et représente désormais près de 35 % du prix d’achat du bien. » Cependant, comme tout le monde n’est pas en mesure de fournir cet effort supplémentaire, les ménages ont actionné un nouveau levier : la surface. Ainsi, « la superficie diminue de près de -1,6 % pour les maisons et de -1,9 % pour les appartements à l’échelle nationale, mais cette moyenne masque de fortes disparités au niveau régional. Malgré cet effort consenti, toutes les catégories socioprofessionnelles n’ont pas capacité à faire face à ces nouvelles conditions de marché, et la part des employés et ouvriers parmi les acquéreurs se contracte de -7,5 % France entière. » Century 21 ajoute que « pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement - de l’ordre de 10 à 12 % en fonction des territoires - pour compenser la hausse des crédits qui est venue désolvabiliser une partie des acheteurs. »

L’activité, qui avait bien résisté dans la Capitale en 2022, accuse le coup et le nombre de transactions parisiennes recule de -14,1 % sur douze mois. Pourtant, les prix s’ajustent à la baisse : ils ont diminué de -6,1 % en un an pour s’établir durablement en deçà du seuil des 10 000 € le m², précisément à 9843 € le m² au 1er semestre 2023, soit à un niveau inférieur à 2019. S’ajoute à la diminution du prix au m² le fait que les Parisiens consentent à baisser légèrement la superficie du bien acheté (-0,9m²). Ainsi le montant d’acquisition d’un bien parisien recule de -6,6 % pour s’établir à 497 722 € en moyenne. Ces ajustements de prix et efforts demeurent insuffisants pour insuffler une nouvelle dynamique au marché, et les délais de vente continuent de s’allonger : ils prennent +11 jours en un an et se situent à un niveau jamais observé dans la Capitale jusqu’alors (88 jours en moyenne). Deux catégories tirent leur épingle du jeu et voient leur proportion parmi les acquéreurs croître : les retraités passant de 5,8 % à 8,6 % des acquéreurs et les cadres supérieurs, qui initient à eux seuls, 47,8 % des transactions parisiennes. Sans surprise, la part des employés et ouvriers s’amenuise encore pour ne représenter que 3,5 % des acquéreurs. Enfin, partout en France, les volumes de transactions reculent, mais de manière très contrastée en fonction des régions (de -1 % en Bourgogne-Franche-Comté à -25,8 % en Normandie). Le recul des prix est loin d’être généralisé : dans 8 régions, le prix moyen au m² est en hausse tous types de biens confondus. L’augmentation la plus forte est constatée en Bretagne (+ 6,2%). La baisse des prix n’est observée qu’en Auvergne-Rhône-Alpes (-2 %), Bourgogne-Franche Comté (-3,3 %), Centre-Val de Loire (-0,4 %) et Ile-de-France (-4,1 % : la diminution la plus forte).