Knight Frank analyse les conséquences du nouveau projet de PLU bioclimatique pour le marché immobilier parisien.

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Le nouveau plan local d’urbanisme bioclimatique de Paris, adopté par le Conseil de Paris le 5 juin dernier, a suscité des interrogations quant à son impact sur le marché immobilier parisien. Le cabinet d’analyse Knight Frank s’est penché sur les conséquences possibles de ce nouveau PLU pour le secteur immobilier de la capitale. Ce plan, qui définit les orientations urbaines de Paris pour les quinze à vingt prochaines années, met l’accent sur l’adaptation de la ville au changement climatique. Il favorise la transformation et la réhabilitation des bâtiments existants, tandis que la construction neuve devient l’exception. De plus, le PLU renforce les mesures visant à accroître l’offre de logements abordables et réduire la place des bureaux dans la ville. Knight Frank souligne que l’objectif de réduction de la place des bureaux à Paris se traduira par la mise en place d’une nouvelle disposition appelée « servitude de mixité fonctionnelle ». Cette disposition exigera que les grands immeubles de bureaux réservent une part minimale de logements lors de cessions, de changements de destination ou de restructurations majeures. Parallèlement, la Ville de Paris prévoit d’utiliser le parc immobilier existant en réservant des emplacements spécifiques pour la construction de logements abordables.

Jusqu’à présent, la transformation de bureaux en logements à Paris s’est principalement effectuée sur des terrains publics. Le nouveau PLU cible davantage les propriétaires institutionnels, en particulier dans l’ouest de la ville où se trouve la moitié du parc de bureaux existant. Ces propriétaires, tels que des mutuelles, des assureurs, des caisses de retraite, des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI/OPCI) et des fonds étrangers, sont fortement touchés par cette mesure. Certains d’entre eux possèdent jusqu’à une dizaine d’immeubles réservés à la transformation. Les emplacements réservés sont concentrés dans des quartiers prestigieux, tels que les avenues Kléber et Iéna dans le 16e arrondissement, l’avenue Hoche et certaines rues du Triangle d’Or dans le 8e arrondissement, ainsi que la rue de la Paix dans le 2e arrondissement. Cette mesure a un impact considérable sur la valeur du patrimoine tertiaire parisien, compte tenu des prix élevés des bureaux dans le quartier central des affaires, qui atteignaient en moyenne près de 22 000 euros/m² en 2022. Cependant, l’incertitude entourant le nouveau PLU et ses dispositions sur les bureaux fragilise la position de Paris en tant que marché immobilier refuge. Cette situation s’ajoute au ralentissement de l’activité causé par la hausse des taux d’intérêt. Au premier trimestre 2023, moins de 850 millions d’euros ont été investis dans le marché parisien des bureaux, contre une moyenne de 1,5 milliard au premier trimestre entre 2020 et 2022. Parallèlement, certains immeubles mis en vente et soumis aux dispositions du nouveau PLU subissent une décote importante, ce qui ralentit voire suspend certaines transactions.