Certains biens ne méritent pas d’être rénovés.

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De nombreux bailleurs font le choix de vendre tout ou partie de leur parc locatif, estimant que les mesures découlant des deux lois Climat, notamment l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, deviennent trop contraignantes. En face d’eux, on trouve des investisseurs qui espèrent, grâce à ces arbitrages et à l’augmentation du stock de biens énergivores en vente qui en découle, avoir l’opportunité de réaliser de belles plus-values, tant à la location qu’à la revente. Mais la réalité du marché est parfois plus complexe. Dans quel cas la rénovation énergétique d’un bien est-elle rentable ? Bevouac, expert de l’investissement locatif clé en main dans l’ancien, analyse les biens qui méritent d’être rénovés et les autres.


Les biens mansardés : la fausse bonne idée.

En raison des modalités de calcul du DPE, la typologie de certains biens rend difficile, voire impossible, l’amélioration de la classe énergie. « En effet, le DPE est calculé en fonction de la surface Carrez, qui notamment, ne prend pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Cela pose un véritable problème pour les biens mansardés qui ont, de facto, une surface au sol (à chauffer) bien supérieure à la stricte surface habitable », explique Martin Menez, président de Bevouac. Il est fort à parier qu’en raison de ces modalités de calcul, les biens avec cette configuration ne pourront légalement plus être mis en location dans les années à venir, faute d’avoir réussi à atteindre la classe énergie requise.


Privilégier les villes où les prix de l’immobilier sont élevés.

Prenons l’exemple d’un bailleur qui souhaite faire passer son bien d’une classe G à une classe B. Si on estime la décote des passoires thermiques autour de 10 % en moyenne, la plus-value latente sera d’autant plus importante si l’investissement est réalisé dans une ville où l’immobilier coûte cher et si la surface du bien est grande. « Un investissement réussi commence dès l’acquisition. En ce sens, nous constatons que les biens à rénover dans les villes chères permettent de réaliser des plus-values latentes importantes, dans un contexte où il est possible de négocier fortement, de l’ordre de 5,6 %, le prix des passoires énergétiques », explique Martin Menez.