Une analyse sur l’impact des zones ZFE sur le marché de l’immobilier logistique.

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Faut-il investir dans des petits entrepôts au cœur des villes ? Silvio Estienne, cofondateur d’Alpha Logistics Real Estate, estime que « la multiplication des ZFE-m dans les grandes agglomérations françaises (11 aujourd’hui et 43 en 2025) va transformer les schémas directeurs logistiques des distributeurs de biens. Ils vont devoir, pour respecter les contraintes imposées par ces zones à circulation restreinte, adopter de nouvelles dispositions d’acheminement des marchandises dans les centres-villes. C’est tout un pan de la logistique urbaine qui doit se transformer et se renouveler. » En effet, la loi Climat et Résilience (2021) a étendu les ZFE-m à l'ensemble des agglomérations de plus de 150 000 habitants. Dans ce contexte, « pour satisfaire ces nouvelles obligations des ZFE-m, les entreprises de distribution devront adapter leur organisation logistique en faisant évoluer la localisation de leurs plateformes de stockage et de distribution sans trop alourdir le coût global de la chaîne d’approvisionnement logistique. Aujourd’hui, un ou plusieurs très grands entrepôts (plus de 50 000 m²), « Jumbo » ou « XXL », constituent les points d’entrée à l’échelle du pays, voire pour plusieurs pays. Ils sont localisés à l’intersection des grandes voies de circulation desservant la France et plusieurs pays voisins ou à proximité de zones portuaires ou aéroportuaires. Ils alimentent ensuite des entrepôts de stockage (20 000 m² et plus) dans lesquels se préparent également les commandes, situés, jusqu’à présent, en deuxième couronne des métropoles régionales. Objectif : permettre des livraisons directes en centre-ville, tout en profitant d’un coût foncier de stockage raisonnable. »

Pourtant, le développement du e-commerce et l’exigence de livraisons rapides poussent au rapprochement de l’activité de groupage et de distribution dans des zones plus proches des centres urbains. Avec la nouvelle loi, Silvio Estienne explique que « les entrepôts XXL et les entrepôts de stockage devront impérativement être situés en dehors des périmètres des ZFE-m. En effet, il semble irréaliste de fonder son organisation sur des dérogations horaires potentielles qui, par nature, sont susceptibles de disparaître du jour au lendemain. Alternativement, un parc de poids lourds « verts » pourrait satisfaire ces nouvelles contraintes, mais à un coût très élevé. Si seule une analyse précise des périmètres des ZFE-m permettra de qualifier et quantifier l’obsolescence de certains grands entrepôts, il est certain que cela aura pour conséquence de contribuer à un nouvel éloignement de ceux-ci du cœur de l’agglomération. Et donc d’augmenter les distances - et les coûts- de transport vers le centre-ville. » Des approches plus créatives ont été imaginées par les spécialistes de la logistique urbaine : « Au lieu d’une messagerie en limite de ZFE-m, on pourrait prévoir des espaces publics extérieurs dédiés au stationnement des poids lourds à la journée, qui serviraient de « mini-hubs » à des VUL propres et silencieux. Ces derniers pourraient ensuite livrer en ville, même la nuit, respectant la certification « Piek », approche néerlandaise qui fait référence en la matière. Le développement d’un parc de véhicules propres, va créer des besoins de stationnement permettant leur recharge. Aujourd’hui, la capacité de parkings VUL des entrepôts, petits ou grands, est souvent limitée et les brokers spécialistes de la logistique urbaine enregistrent déjà des demandes de la part de transporteurs du « dernier km », notamment en région parisienne. »

En conclusion, sans que cela soit quantifiable à ce stade, « le coût global de la chaîne logistique sera plus élevé pour permettre un impact environnemental meilleur. Et, alors que les nouveaux schémas directeurs logistiques ne pourront pas être opérationnels dans ce calendrier, les pouvoirs publics devront passer par des mesures transitoires dérogatoires, comme celles annoncées récemment par la Métropole de Lyon. Cependant, à plus long terme, il y a fort à parier que les périmètres des ZFE-m seront élargis, repoussant les entrepôts XXL encore plus loin des villes. Lesquels devront alors être encore plus vastes, car moins nombreux. La création des ZFE-m, relativement récente, a souvent provoqué le mécontentement du grand public, confronté au nécessaire, mais coûteux remplacement de son automobile. Paradoxalement, la profession logistique au sens large est restée assez silencieuse, alors qu’elle est à la veille d’une véritable révolution qui consacrera le rôle de la logistique urbaine. »