Investissement locatif : le palmarès des villes où investir.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Martin Menez, fondateur de Bevouac : « Le pouvoir d’achat immobilier se déporte vers des villes plus abordables. »

Bevouac vient de publier le palmarès des villes où investir. En effet, réussir un investissement locatif, c’est chercher à maximiser son rendement brut, mais pas seulement. D’autres critères sont à prendre en compte, comme l’importance de la part de locataires dans la ville, également la promesse d’un marché dynamique et d’un risque de vacance minoré. Autre donnée clé, la progression des prix au mètre carré, gage d’une valorisation du bien et d’une bonne rentabilité finale.

L’enquête indique que les rendements locatifs bruts sont les plus élevés dans les villes de taille moyenne (25 000 à 50 000 habitants) avec, dans le top 10, un rendement locatif brut moyen compris entre 10,58 % à Grigny et 17,39 % à Châtellerault ; suivies par les petites villes (17 000 à 25 000 habitants). C’est du côté des grandes villes (+ de 50 000 habitants) que l’on retrouve les rendements locatifs bruts moyens les plus bas, avec un top 10 compris entre 7,25 % à Perpignan et 12,28 % à Saint-Quentin. En revanche, l’évolution moyenne du prix au mètre carré est souvent inversement proportionnelle à l’importance du rendement. Les grandes villes ont un rendement moyen plus faible, mais leurs prix progressent nettement plus rapidement, avec par exemple + 71,01 % dans une ville comme Créteil entre 2017 et 2022.


L’Hebdo-Bourseplus : Quels sont les grands changements que vous observez ?

Martin Menez : Il y a un changement majeur depuis la crise Covid. Avant, c’étaient les grandes métropoles qui étaient toujours en tête du palmarès des villes où investir, un investissement locatif doit être rentable, c’est-à-dire se louer facilement, et en plus prendre de la valeur dans le temps. On gagne de l’argent par le loyer, mais aussi par la prise de valeur du bien. Donc, ce n’est pas dans une ville comme Perpignan qu’il faut investir, car les perspectives de prise de valeur ne sont pas très intéressantes. En plus, les locataires ne sont pas de bonne qualité, car une grande partie de la population a des difficultés financières. En 2010, on a pu observer un essor important des prix dans les grandes métropoles comme Bordeaux, Rennes ou Nantes. Si vous avez acheté un bien dans l’une de ces villes, vous avez fait vraisemblablement une très bonne affaire, d’abord parce que le marché locatif est très étendu, donc il n’y a pas de souci pour mettre son bien en location, ensuite parce que les rendements sont intéressants. Un client a acheté un bien dans un quartier étudiant de Rennes en 2018. Nous avions observé un décalage entre le centre-ville et ce quartier, alors que la tension locative était au plus fort, en raison de la concentration étudiante, tout cela à sept minutes en métro de la gare TGV. Ce client nous a dit qu’il a pu vendre 2,5 fois le prix d’achat de son bien, tout cela en quatre ans. Il fallait investir dans ces villes il y a quelques années, mais sûrement pas aujourd’hui, parce que les prix ont flambé, donc il y a eu une baisse des rendements. Il y a encore quelques opportunités, mais on peut faire mieux sur le marché à l’heure actuelle. On observe que ce sont les villes moyennes qui se distinguent, à l’exception de Marseille. Toutes ces villes moyennes bénéficient d’un effet de ruissellement. Un jeune couple qui a envie d’acheter une résidence principale, avec plus d’espace, va perdre en pouvoir d’achat immobilier depuis l’augmentation des taux.

Donc, ce couple va vouloir quitter Paris pour se reporter vers une grande métropole, mais les prix sont aussi élevés à Strasbourg, Bordeaux, Nantes ou Rennes et, finalement, on observe que les gens se reportent à Marseille. C’est pour cette raison que Marseille est la dernière des grandes métropoles à avoir des prix moyens aux alentours des 4 000 euros. Le prix de l’immobilier moyen à Marseille a augmenté de 14 % l’année dernière, contre une baisse moyenne de 1 % à Paris. Cela montre bien ce phénomène de ruissellement et le pouvoir d’achat immobilier se déporte vers des villes plus abordables. Une personne en télétravail peut très bien faire une navette en TGV une fois par semaine pour remonter à Paris. C’est ce qui explique l’augmentation des prix dans ces zones. On observe la même dynamique à l’échelle d’une région. A Lyon, les prix atteignent les 8 000 euros dans certains quartiers, donc les Lyonnais se dirigent vers des villes extérieures, comme Dijon, c’est ce qui explique l’augmentation des prix à Dijon.